要点：



　　国务院总理温家宝在十届全国人大五次会议的政府工作报告中指出，房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。



　　在调控的重槌之下，今年以来全国房价继续普遍上涨，但涨幅趋于平缓，地区之间差别较大，深圳、北京、广州仍为热点城市。



　　从今年前两个月的房地产开发主要指标走势看，土地购置和开发等先行指标都有所下降，未来房地产供应量或会因此而趋紧。



　　07年房地产调控的主基调依然是从严从紧，调整住房结构、稳定住房价格是两大重点。对房地产的调控仍然会从土地、财税和金融政策三方面入手。除土地增值税进行清算外，市场普遍预测06年已在部分城市模拟运作的物业税试点工作在07年也有望破题。此外，如果市场传言的商品房预售款专户管理办法出台并严格执行的话对开发商而言影响较大，势必进一步收紧本已紧张的资金链。当然，更多的应该是对前期出台的一系列政策的进一步细化和落实，也就是说，落到实处的执行是房地产调控的关键。



　　尽管07年房地产调控只会加紧不会放松，影响房地产运行的因素也比较多且复杂，但我们依然看好行业的中长期发展趋势，坚信房地产行业在国民经济中的地位是举足轻重的，房价不会大起大落，调控的目的也是使行业平稳发展、房价小幅平稳增长。



　　我们对行业的投资评级依然是中长期推荐，但具体公司需谨慎筛选。建议重点关注以下几类公司：项目储备丰厚、经营管理水平较高、业绩能够持续稳定增长的优质龙头股，如万科、保利地产、金地集团等；自身业绩不错，同时具备资产注入或整体上市潜力、规模实力将有大幅提升的公司，如招商地产、S浙广厦、天鸿宝业、华发股份、冠城大通、泛海建设等。



　　国务院总理温家宝在十届全国人大五次会议的政府工作报告中指出，房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。一是要形成具有中国特点的住房建设和消费模式。二是房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。三是正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，抑制房地产价格过快上涨。四是深入整顿和规范房地产市场秩序。要求地方各级政府要对房地产市场的调控和监管切实负起责任。总理的报告在继续肯定房地产行业在国民经济中的重要作用的同时，也指出了今后房地产行业的调控和发展方向：调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨，同时规范整顿市场秩序。



　　一、今年以来房地产行业运行情况



　　房价涨幅趋于平缓



　　在调控的重槌之下，今年以来全国房价继续普遍上涨，但涨幅趋于平缓，地区之间差别较大，深圳、北京、广州仍为热点城市。据国家发改委最新数据显示，2月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.3%，涨幅较1月份回落0.3个百分点，环比上涨0.6%，涨幅与上月持平。其中，新建商品住房销售价格同比上涨5.9%，涨幅比上月低0.2个百分点，环比上涨0.6%，涨幅比上月低0.1个百分点。分地区看，新建商品住房价格涨幅位列前三名的城市是：深圳9.9%、北京9.7%和广州9.6%。



　　调控之下景气依旧



　　尽管06年行业调控政策密集出台，但代表房地产行业景气度的国房景气指数却从06年初回升，下半年来走势平稳。可见，房地产行业在暴风骤雨式的调控政策之下仍保持着适度的繁荣。



　　先行指标增速回落



　　从今年前两个月的房地产开发主要指标走势看，实际完成投资额同比仍保持较高增长，增速高达24.3%。新开工面积同比增幅下降到3.41%，购置土地面积05年以来一直呈下降趋势，1－2月份更是下降了30%，只有完成开发土地面积下降7.22%。上述行业先行指标表明，在严控土地供应、收紧信贷等调控政策的合力作用下，土地购置和开发等指标都有所下降，未来房地产供应量或会因此而趋紧。



　　二、07年房地产行业的调控和发展方向--调整住房供应结构、控制房价涨幅、严格土地管理



　　06年以来我国房地产市场调控政策密集出台，没有哪个领域像房地产行业一样承受如此大的调控力度，也没有哪个领域像房地产一样强烈地牵动上至中央政府、下至普通老百姓的神经。在新一轮调控政策的作用下，当前房地产市场已经出现了一些积极的变化。主要体现在：住房供应结构开始有所调整、房价涨幅有所放缓、税收信贷土地政策稳步落实、城镇房屋拆迁规模得到合理控制等。



　　但调控的效果并不明显，存在的问题仍很突出，主要问题是当前住房结构调整工作还处于起步阶段，目前全国90平米以下住房仅占34%，结构性问题依然严重；房地产开发投资增速维持高位，今年前两个月增速高达24.3%；房价涨幅回落基础不稳固，部分中心城市住房价格涨幅仍然偏高，房价上涨的压力仍然较大；部分地区住房保障制度建设滞后等。



　　因此，07年房地产调控的主基调依然是从严从紧，调整住房结构、稳定住房价格是两大重点。对房地产的调控仍然会从土地、财税和金融政策三方面入手。土地政策仍将从严从紧，控制新增建设用地，同时盘活存量、提高使用效率是今后土地供应的一个重点。税收政策将在调控的过程中将发挥更大的作用，仍会体现有保有压的原则，对政策支持的小户型会体现有区别的税收政策。除土地增值税进行清算外，市场普遍预测06年已在部分城市模拟运作的物业税试点工作在07年也有望破题。此外，如果市场传言的商品房预售款专户管理办法出台并严格执行的话对开发商而言影响较大，势必进一步收紧本已紧张的资金链。当然，更多的应该是对前期出台的一系列政策的进一步细化和落实，也就是说，落到实处的执行是房地产调控的关键。



　　1、调整住房供应结构



　　针对当前行业存在的突出问题，调整住房供应结构将成为今年行业宏观调控的一大重点。今年将重点落实普通商品住房、经济适用住房、廉租住房建设计划，同时进一步落实和完善有区别的税收政策等经济调节手段，引导合理的住房消费结构和供应结构。控制住房价格过快上涨将被继续纳入政府工作的目标。据悉，各地将继续合理控制城市房屋拆迁规模和进度，落实稳定住房价格的金融、税收等政策措施。房价上涨过快的城市将加大两限两竞商品住房建设力度，增加满足当地居民自住需要的中低价位、中小套型普通商品住房供应。有报道称，北京限价地配套政策将出台，首块地有望二季度入市。限价商品房购买人群标准制定始终是最难的环节之一。预计07年政府还将加大在社会保障性住房上的投入力度，备受关注的廉租住房制度也将得到进一步完善，并有望将保障范围扩大到低收入住房困难家庭。此外，国八条和国十五条中未细化的政策还会继续出台。



　　按照国务院部署，近期建设部将对部分省市贯彻落实房地产市场宏观调控政策特别是住房建设规划工作等情况进行抽查。6月起，要对新建住房套型结构比例要求的落实情况进行年度考核。对调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、廉租住房建设滞后的地区，要限期整改并追究有关领导责任。也就是说，地方政府的政策执行力是调整住房供应结构的关键。



　　2、严格土地管理--07年不会再出台更强硬的土地调控政策，主要是落实已经出台的政策



　　当前土地提前消费问题较为严重。造成这一局面的主要原因是：土地使用前缺少规划，违规用地和粗放用地现象严重。加强土地管理首先需要清理整顿土地市场，重点有四方面。第一是检查土地利用总体规划执行情况，第二是检查违法占地的情况，第三是检查经营性用地是否实行招拍挂出让，第四是清理开发区得设立和用地。



　　严格土地管理、调整土地供应结构是07年土地调控的主要内容。我们有理由相信今后地方政府的批地行为将得到有效控制，土地供应将趋紧，市场化土地出让价格也将相应提高。逐步高企的地价是房价继续保持平稳增长的一个原因。



　　从土地纯收益中安排部分资金用于廉租房建设



　　今年要规范土地出让收入，将其全额纳入地方预算，实行收支两条线管理。权威数据显示，用于廉租房建设的土地出让收入规模偏小。截至2006年底，全国累计用于廉租房制度的资金为70.8亿元，其中，财政预算安排资金32.1亿元，住房公积金增值收益19.8亿元，土地出让净收益占3.1亿元。而去年全国土地出让总收入高达5800多亿元，净收入达2100多亿元。06年国务院发布的《关于加强土地调控有关问题的通知》明确要求，从土地纯收益中安排部分资金用于廉租房建设。财政部等部委此后规定，土地出让收入的5%要用于廉租房建设。06年全国121个地级以上城市明确了土地出让净收益用于廉租房建设的比例，其中青岛、宝鸡市定为15%。



　　打击违法用地、提高土地有偿使用费



　　06年以来，国土资源部掀起了全国范围的土地利用清查工作，重拳打击违法用地，并发布了《限制用地项目目录(2006年本)》和《禁止用地项目目录(2006年本)》，将别墅类房地产开发项目及党政机关、国有企业、事业单位新建培训中心项目等国家明令禁止投资的项目列入禁止目录。此外，06年还建立了国家土地督察制度。今年的关键是落实已经出台的政策。从2007年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费标准提高1倍，并按照实际新增建设用地面积征收；从2007年2月1日起，对全国房地产企业全面进行土地增值税清算。



　　调整土地供应结构、增加民生用地



　　国土资源部对土地供应量的统计数据显示，2005年中国工矿业仓储用地共供应7.8万多公顷，占土地供应