无论是政府出台的土地政策,还是央行推行的货币金融措施,都直接或间接地影响到楼市的供需两面,岁末年初,当人们普遍关心2005年住宅供应和房屋价格走势的同时,未来北京百姓购房需求状况有没有发生实质性的转变,究竟老百姓青睐的是什么样的房子?
  
    最近,北京金网络房地产经纪有限公司对523组购房者(包括近期完成购房的295组,调查期间正在选房的228组)进行了随机调查,认为2005年购房需求不会发生趋势性变化,但土地供应不足可能诱发危机。
  
    预期收入增多购房需求强烈
  
    购房者的经济预期是其他一切预期和购买消费行为的基础。研究结果显示：购房者的经济预期中收入和支出同向增长明显，购房者未来经济预期仍然乐观；而居住、休闲娱乐和教育就业方面将成为购房者收入增长后支出增速最大的三项。
  
    1.收入增长乐观。受到国内经济持续快速增长的影响，购房者预期收入偏于乐观，有73%的购房者认为未来收入将有所增长，其中16%的人认为会大幅度增长。
  
    2. 物价上涨。1%的购房者认为未来1～2年内北京市的整体物价水平还将出现小幅攀升，市场预期明显进入了通涨通道，这对购房需求的继续释放是有利的。
  
    3.消费欲望强烈。94%的购房者认为未来支出会出现增长态势，其中20%的购房者认为支出会大幅增长，要高于预期收入增长的相应比例。表明购房者消费支出的欲望仍然强烈。
  
    4.买房消费高居榜首。居住、休闲娱乐以及教育就业将成为购房者未来支出增长最快的三项，其次是医疗卫生和水电煤气交通等基本家庭支出。
  
　　影响房价预期和购房行为改变不大
  
    在2004年出台的众多政策里面，加息被公认为是可能对市场需求产生最大影响的因素，而且，加息是最近推出的重大政策，购房者对加息的反应，实际上是在综合此前各项政策和市场变化基础上作出的综合反应。不难看出，2004年的诸多政策一定程度上影响到未来买房人对房价的预期和自身购买行为。
  
    1.对生活的影响。未来持续加息预期加强，有54%的被调查者表示，未来政府还会继续加息。但他们也认为加息对生活影响程度有限。
  
    2.经济负担。加息确实引起部分购房者对加重经济负担的关注，但关注程度存在较大差异。
  
    对于“加息增加了我的经济负担”的说法，同意和不同意的比例呈现两极化分布，说明对于不同购房者而言，加息之后经济负担增长的呈现效果不同。
  
    通过对购房总价和加息之后经济负担增长的影响程度进行交叉分析，可以发现随着购房总价的递增，加息导致经济负担加重的效果越不明显。
  
　　房价和加息导致经济负担加重的交叉分析
  
    值得注意的是，通过已购房者和拟购房者的交叉分析发现，两者对于加息之后的经济负担感并没有太大的差异，这说明了加息对于购房行为的实质影响却比较有限，由于市场自住比例较大，该买还是得买的消费心理居多。
  
    3.购房计划。加息后，购房计划没有也不会受到明显影响。仅有2.2%的人非常不同意“购房计划不受影响”。的说法。仅有14.6%的人倾向于等等再买房。
  
    另外，当询问到2004年楼市的整体情况对于今后购房是否会有影响时，有52%的购房者表示，虽然2004年整体情况有变，对购房造成了一点影响，但该买还是得买；也有36%的购房者则表示2004年楼市变化对购房没有什么影响。说明2004年以来出台的众多调控政策，包括加息在内，并没有对市场需求产生明显影响。
  
    2004年的楼市是否会影响今后的购房
  
    未来2～3年内有可能再次购房的客户比例并不低，进一步说明了加息的效果对市场需求的影响并不明显。
  
    2～3年内会再次购房
  
    4.购房方式。加息对于购房方式具有一定的影响。对于加息之后是否要提前还贷，购房者的意见并不统一，同意和不同意的比例比较接近。
  
    而交叉分析则表明，高收入者对于“加息之后我不会考虑提前还贷”的不同意意见比例要比低收入者略高，家庭月收入在15000元以下的购房者对于提前还贷的不同意比例都在30%以下，而家庭月收入15000元以上的购房者的反对意见则多在40%以上，可见高收入者要比低收入者更加倾向于提前还贷。
  
    家庭月收入和不考虑提前还贷的交叉比例
  
    很显然，加息之后，购房者倾向于提高首付款的比例会有所增加。
  
    但加息之后，购房者似乎并不打算对购房总价进行调整，有34%的购房者不同意加息之后会下调购房总价的说法，仅有17%的客户持有肯定态度。
  
    加息之后会下调购房总价 　
  
    5.房价。加息后，购房者仍然没有看空房价。整体上看，购房者对于未来北京市房价依然看涨，57%的人认为未来1～2年内北京房价仍然会小幅度上涨。认为会下跌的仅占9%。
  
    对北京未来房价的预期
  
    显然，购房者并不认为加息有效遏制房价上涨。 调查中有45%的人认为加息后，房价还会上涨。
  
    加息之后房价还是上涨
  
    加息之后房价虽然还是要涨，但上涨速度会发生什么样的变化呢？研究结果显示，购房者对于加息之后房价的上涨速度是仁者见仁，智者见智。有26%的购房者认为加息之后房价的上涨速度会慢下来，但也有23%的购房者持有相反意见。
  
　　6.理财方式。加息对于购房者理财方式的影响并不明显。对于加息之后房地产是否更加具有投资价值，意见并不统一。
  
    加息让我觉得房地产更加具有投资价值了
  
    但是却有50%的客户认为房地产投资是未来首选的理财方式，可见购房者尽管对未来房地产的投资价值持有迟疑态度，但在目前中国民间资金投资渠道相对狭小的情况下，房地产投资仍然是资产保值增值的首选。加息对于客户理财方式的影响并不明显，有31%的客户认为加息不会对他们的理财方式产生丝毫的影响。
  
    预计加息之后，会有一定比例的客户选择多储蓄，但这种变化不会特别明显，仅有3%的人表示，加息后会增加储蓄，减少额外花费和投资。
  
    如果将来有多余的钱，会首选何种理财方式
  
    观点土地供量不足诱发楼市危机
  
　　在综合分析买房人的购房诉求后，市场分析人士认为：
  
    1、加息确实引起了购房消费者对经济负担加重的关注，但对购房计划并没有产生实质性的影响，大多抱有该买还得买的心理。可见，迄今为止政策和市场环境的变化对购房需求的影响基本是中性的；
  
    2、在购房人眼里，北京房价仍然会保持稳定并小幅上涨的趋势，并没有看空房价，如果没有其他重大负向政策出台，2005年不会出现因普遍预期房价下跌导致购房需求萎缩的局面；
  
    3、购房者对经济预期仍然是乐观积极的，而且对一些负面因素，如物价继续上涨、连续加息等已经有了比较充分且相对乐观的心理准备，因此，2005年北京购房消费不会发生趋势性变化；
  
    4、加息确实对购房支付方式产生了一定的影响，购房者有增加首付款的倾向，全额付款比例略有提高。这在高端消费者中表现更为明显；
  
    5、尽管购房者对北京住房的投资价值及其变化趋势的看法有较大分歧，目前投资性购房比例还相对较低，但购房者中50%以上的人认为房地产投资是资产保值增值的首选，可见购房投资的潜在冲动是巨大的。如果2004年下半年以来因供应不足导致的市场失衡状况得不到扭转，投资购房将趋于活跃，进而推动房价加速上涨，甚至诱发投机热潮。这是2005年北京房地产的最大风险和可能的危机所在。因此，为保持北京房地产长期以来健康发展的态势，2005年政府有必要保证有效供应规模，甚至加大土地供应有其迫切性，这将是2005年北京房地产市场走势的决定性因素。