始于2011 年的房地产调控政策，由于采取了限购的方式，严重压制了市场需求，高端豪宅市场所受的压力更大。但另一方面，限购主要集中在一二线城市，这种不平衡导致三四线城市成交放量，投资性和投机性资金涌入。
    2012 年房地产调控出现微调迹象，但整体调控方向不会发生变化，政府调控的底线是不出现烂尾楼。2012 年房地产成交量有所恢复，主要体现在政策松动的首套自住型需求上，但供给压力增大，回暖需要建立在开发商降价的基础之上。
    限购政策压制楼市销量
    中国共经历了四轮房地产调控，分别是2005 年、2008 年、2010 和2011 年，2011年的调控特别之处是采取了限购政策，不管支付能力有多强，都不允许买，因此对市场造成的影响是最大的。
    以上海为例，上海2011 年的成交量为730 万平方米，已跌破有记录以来最低点；2011年平均销售率只有68%。库存量在2011 年年底达到974 万平方米，目前是950 万平方米左右，这个数字接近了历史最高点，即2005 年末的1063 万平方米。上海的库存量在800～900 万平方米是比较合理的区间，在合理的区间内整个市场房价会比较稳定，小于合理区间整个市场房价未来预期是上升的，现在超过了合理区间，意味着房价下降的趋势比较明显，尤其是今年限购政策还不会解除。从细分市场来看，高端豪宅市场所受影响更大。2011 年上海单价在5 万元以上的商品住宅平均销售率只有26%。
   从企业资产负债率的角度来看，2011 年前三季度100 多家上市房地产企业当中， 40%的企业资产负债率超过70%，平均的负债率从2010 年的58%左右上升到63%，只有20%的企业资产负债率控制在50%以下，整个资产负债率上升比较明显。全国排名前二十的房地产企业，其中有十家企业没有完成自己制定的年终目标，包括第一名的万科。在这十家没有完成目标的企业当中，有一家只完成了50%，有三家完成70%，另外六家是超过70%的完成率。
   限购的不平衡导致成交放量区域集中在三四线城市
   但从全国数据来看，则与上述数据矛盾。根据国家统计局的数据，2011 年整个房产的交易量比前一年上升4%，全国的土地出让总金额比前一年上升10%。虽然上升幅度不大，但并没有萎缩，表明整体来看企业依然还在拿地。

    造成这一矛盾的原因在于调控政策在全国是不平衡的。限购政策只在40 多个一二线城市执行，三四线城市只是在差别化信贷方面与一二线城市是一致的。因此，执行限购的城市成交量下滑比较明显，但三四线城市成交量上升非常明显，三四线城市把一二线城市下滑的部分抵消掉了。以万科为例，虽然万科没有完成2011 年年度计划，但销量是上升的。2010 年万科实现1020 亿元销量，2011 年是1200 亿，企业资金回笼情况不算特别差。但问题在于，一线城市的泡沫不严重，泡沫严重的恰恰在三四线城市。大多数三四线城市是人口输出型的城市。三四线城市的放量更多是一线城市限购了以后，很多投机、投资性的资金往这些城市涌入。