“新国十条”的房产调控政策整整过去了三个月,房产新政的调控效果逐渐见效。虽然房价下降并不明显,但受市场供应和新政影响,最近两个月的成交量已经见底。

进入7月份,又到了各家上市公司发布中期业绩的时候。房地产行业由于受到政策调整的影响,其中期预告可谓喜忧参半,有四成公司表示中期业绩堪忧。绿景地产、中弘地产和鑫茂科技等公司上半年亏损幅度上千万。与此同时,不少以房地产经营作为副业的上市公司,也纷纷与房地产业“撇清关系”,太原刚玉、金种子酒、爱建股份、华东医药等多家公司相继剥离旗下房地产业务,全面退出房地产市场。

 
业内人士分析认为,房地产在目前成交量见底的情况下,三季度将进入量价齐跌的阶段,这个阶段将是股票投资较好的机会。目前房地产估值处于历史底部,超跌反弹随时可能会出现,值得逢低关注,但在政策不明朗之时仍不宜长期持有。

52家房企19家报忧

根据52家房企的中期预告,中粮地产等32家地产公司报喜,绿景地产等19家公司报忧,还有一家不确定。另外,有四家房企公布了业绩快报,其中三家净利润同比增长,一家下降。

刚刚发布中期预报的中粮地产净利润同比增长幅度最高,预计上半年扭亏,净利润7400万元左右,增长幅度2306.78%。在预增的24家房企中,深深房A、ST东源、合肥城建和津滨发展四家公司盈利幅度较大,深深房A预增幅度达到728%,合肥城建、津滨发展两家公司,预增幅度也分别将达到430%和360%。

从净利润的额度看,招商地产以净利润10亿元高居榜首,紧随其后的有净利润8亿的首开股份,净利润4亿~5亿元的阳光股份等,业绩预减30%~50%的金融街,净利润也达到1.5亿元~5.3亿元。净利润上亿的还有华生地产等。

而在19家报忧的公司中,上海新梅、宜华地产、中关村、光华控股、绵世股份和绿景地产的亏损幅度比较大,其中,绿景地产宣告首亏,亏损额度2700万元,净利润同比降195%,其它几家公司净利润同比也降低一倍以上。亏损金额较大的还有中弘地产、鑫茂科技等几家公司,其中,中弘地产亏损达到4000万元,鑫茂科技德亏损额度也有上千万元。

另外,广汇股份、深长城、卧龙地产和华远地产四家已经公布中期业绩快报的房企数据显示,广汇股份本期净利增3.2亿元,同比增30.6%,华远地产净利润同比增1.7亿元,同比增10%,卧龙地产净利润增8977万元,同比增16%,而净利润同样达到8000万元以上的深长城,同比却下降43%。

新政后楼市成交量降至冰点

上市房企“中考成绩”不理想,与此前出台的号称“史上最严厉”的系列地产新政不无关系。4月中旬新政实施之后,虽然房价无明显的下降,但成交量却降至“冰点”。东莞证券房地产行业研究员黄凡指出,受市场供应和新政影响,最近两个月成交量已经见底。2010年上半年,主要城市成交面积相比2009年同期水平普遍下跌,大部分城市下跌幅度均超过了50%。国十条推出以来,成交降至冰点,五六月份的成交量达到非常小的程度,目前成交量已经见底。

根据中国房地产指数系统(CREIS)统计显示,7月第二周,在成交量持续低位运行的情况下,全国过半城市楼市成交量还是出现了下降,其中昆明的跌幅最大,环比下跌75.69%。在10个重点城市中,广州、北京、重庆等共7个城市成交面积环比下跌,仅杭州、南京、深圳成交面积环比上涨。而针对近日部分媒体指三套房贷将松绑等传言,住建部、银监会等三部委纷纷出来澄清,强调中央对房地产的调控没有松动。由此看来,新政调控在短期内仍难以放松,房企们下半年的销售令人担忧。

上市公司纷纷与地产“脱钩”

由于担心地产业务成为公司的累赘,一些此前热衷以房地产经营作为副业的上市公司,纷纷将旗下的房地产业务进行了剥离。太原刚玉、金种子酒等公司都不约而同在近期转让了旗下的房地产业,全面撤离房地产市场。准备剥离房地产副业的上市公司还有爱建股份、ST珠峰、华东医药等一批上市企业。

5月28日,华东医药公告称,公司于4月29日与中国远大集团、浙江远大地产开发有限公司签订协议,公司将杭州杨歧房地产开发有限公司100%股权以人民币1.8亿元的价格转让给中国远大集团。自2010年5月1日起,杨歧房产不再为公司的控股(全资)子公司,今后不再纳入公司合并报表范围。

实际上,在4月份房地产调控政策出台之前,公司的房地产业务经营创收不少。2010年1月1日至2010年4月30日,杨歧房产主营业务收入为5827万元,净利润为1151万元。之后,又有多家上市公司纷纷剥离了旗下的房产副业。6月30日,太原刚玉就宣布将公司持有的刚玉房地产100%股权以2.25亿元让给中正房地产和邢建民。同日,爱建股份公告称,公司将持有的上海爱坤置业有限公司(注册资本3000万元)全部60%的股权转让给上海宜和房产经纪有限公司,转让价为2360万元。爱建股份表示,本次交易将有助于完善公司对外投资的梳理,调整投资结构。出售资产所得款项将主要用于本公司主营业务的发展。7月10日,金种子酒也发布公告称,该公司决定转让所持有的金种子房地产股权,全面退出房地产行业。
投资指南 估值处于底部适合波段操作

东莞证券房地产行业研究员黄凡认为,目前过于严厉的政策,只可能是一个为了抑制疯狂房价上涨的一个临时的政策,随着房价下跌,政策会逐步松动合理释放部分改善性需求,并辅以更为长期的政策,如保障房建设以及税收改革等进行对冲。

下半年随着供应的逐步回升,以及地产企业的降价预期,预计成交量将逐步回暖,但最终成交量的回暖程度还是要看房价。如果房价下降符合消费者预期,快则三季度,交易量就有望被激活。

黄凡称,三季度房价将明显下跌。一季度属于量价齐涨,而二季度属于价涨量缩,随着成交量的持续低迷,三季度将迎来量价齐跌的阶段,不过房价下跌幅度最终还是要由成交量决定,市场的成交量如果能持续温和放量,房价则降进入量升价平的阶段,这个阶段将是股票投资较好的机会。

黄凡认为,因目前地产股的估值处于历史底部区域,超跌反弹随时都可能发生,因此7月份房地产行业仍存在交易机会,在此估值基础上可以逢低适当增持,但是目前并不是长期持股不动的阶段,建议投资者继续坚持波段操作的策略。

黄凡表示,地产板块经过大幅下跌后,行业反转最终还要看政策。未来,刺激行业反弹的因素有房价下跌,人民币升值,无更为严格的调控政策或者调控放松,成交量反弹,国外危机加重或者国内经济二次探底刺激政策放松预期等。在个股方面,黄凡建议投资者关注福星股份、苏宁环球、金地集团、招商地产、保利地产、万科A、滨江集团、冠城大通、中天城投、云南城投、广宇发展、金融街、世贸股份等。