近几年由于楼市的火爆,各地房地产市场都产生着这样或那样的故事,位于长沙的北辰实业的项目,近一二年成为人人都想猜透的“一个迷局”。

拿地风波

自从2007年以92亿元拿下长沙新河三角洲地块后,关于北辰实业的相关猜想不绝于耳,确实令人浮想联翩:总
价引发退地/成本猜想、体量庞大引发资金不足猜想、久未开工引发延期猜想……,甚至也牵涉上市公司之种种猜想。

不知道是这个“迷局”太难解,还是北辰实业对外界惯有的低调作风,更加刺激了众多猜想者的神经。其实,种种猜想不外乎以下几个问题:北辰实业长沙项目是否真的“钱景暗淡”?是否会“拖累北辰”?

北辰实业拿下长沙新河三角洲地块后,曾有参与竞拍的地产商表示:“该地块土地总价超过50亿元就没法做。”一时间,北辰实业成为2007-2009年地产行业的关注焦点,一有风吹草动,诸多媒体就会纷纷发文以表担忧。

最大的忧虑就是,北辰实业的长沙项目“钱景暗淡”。当时,

有人计算:该项目拿地成本2421元/平方米,开发后成本3721元/平方米。比照长沙市房屋产权管理局房产研究中心对外发布的《2007年长沙市房产市场年报》,当年长沙市纯商品房均价为3601元/平方米,其中,商品住宅均价为3372元/平方米。因此,“面粉贵过面包”的发现,令所有追求短期回报的开发商感觉匪夷所思,更令市场质疑。

尘埃落定

然而,时过境迁,到2010年,仅3年光景,长沙房地产市场发生了翻天覆地的变化。

据长沙市房地产开发协会发布的数据显示,2009年下半年与2010年上半年的新房开发面积及销售量,都较往年大幅上涨。

今年7月第一周,长沙市一手房成交套数为2249套,环比上周增加9.07%,商品房成交均价为5178元/平方米,环比下降1.22%。在长沙市5个行政区中,均价最高的天心区均价为5888元/平方米。

今年1-6月,长沙施工面积为4838.97万平方米,与去年同期相比,增加16.37%,其中住宅为3714.13万平方米,同比增加17.27%。新开工面积为1198.25万平方米,比去年同期增加126.44%,其中住宅为919.28万平方米,比去年同期增加133.24%。

南方城市所特有的江景房“一枝独秀”,成为长沙房市今年的新亮点。江景房市场价格比普通住宅高出2000元/平方米,依然旺销。数据显示,新案名为“北辰三角洲”的项目周边,多个一线江景房楼盘价格,均在8000-12000元/平方米之间;二线江景房价格也在6000-9000元之间。今年5月,万科(000002)在长沙刚刚开盘的精装洋房,首期以8700元/平方米的均价被市场抢购一空。

这些市场表现,令不少专家大跌眼镜。

近日,在“北辰三角洲首发仪式”上,北辰实业终于对长达3年的各种猜测做出正面回应。“北辰三角洲地段好、位置好、视野开阔的江景房,自身大体量带来的完善配套,紧邻长沙市两馆一厅,地铁沿社区而过的交通便利等因素,预计均价不低于周边项目也在情理之中。以300万平方米住宅项目的体量,考虑到长沙楼市的均价增长势头,北辰三角洲可谓‘钱途无量’。”北辰实业副总裁曾劲非常肯定地说。

“落子”刚性需求

2007年,很多人认为长沙项目是北辰实业无法完成的梦想,退地之说甚嚣尘上。然而,北辰实业并没有退地。2008年11月,北辰实业长沙项目按照自己的步骤正式启动了。

北辰长沙“落子”,随即锁定“湖南乃至整个中南地区高品质都市生活区的示范标杆”,力争成为全国翘楚的都市游憩商业区(RBD)。在项目定位讨论时,就多次以“北京造城,长沙建岛”为一个品质诉求,力求“回报给伟大湘江一座圈层际会的天堂岛”。营造出适合层峰人士居住、休憩、商务活动的天堂岛,因为它秉承了目前层峰人士择岛而居的营宅理念。

2009年,湖南省在电子信息、新材料、新能源、生物医药、航空航天等产业加速发展基础上,新增轻工、旅游两个千亿元产业,形成七大产业格局。对应的,作为湖南的核心经济区,长沙2009年GDP为3745亿元,增长率14.7%,已初步形成工程机械、汽车及零部件、电子信息、家用电器、中成药及生物医药、新材料等六大产业集群。这些变化,为长沙楼市的快速发展提供了必要条件。

同是去年,长沙、武汉、南昌、合肥、郑州、太原等中部6个主要城市中,长沙的GDP为仅次于武汉排名第二,而其商品房的销售均价却是6个省会城市中最低的,在全国也处于中等偏下位置。房价只有北京、上海、深圳、广州等一线城市销售价格的1/3-1/6,具有极大的投资吸引力。

“不仅是上述这些数据,尤其是今年上半年长沙房地产市场的走势,增强了我们的信心。”北辰实业副总裁曾劲接着介绍,“今年,国家对房地产市场的宏观调控,针对的主要是楼市投机、投资行为,鼓励对以居住为主要目的的开发,目前看来,在长沙市场上我们确实感受到了正在迅猛释放的、这种财富积累必然要求居住改善的刚性需求。”