上海市人大二审住宅物业管理规定修订草案并将再次征求公众意见建议

昨天,上海市十三届人大常委会第二十二次会议继续进行,对备受关注的《上海市住宅物业管理规定(修订草案)》进行了二审,并将再次向社会公开征求意见建议。

 
审议中,部分常委会组成人员认为,住宅物业管理规定的制定很及时,这个规定涉及千家万户的利益,要积极稳妥地推进;由于法律的不完善会造成业主和物业服务公司之间的一些矛盾缺乏解决依据,对一些还有争议的内容、操作性不强的条款,建议再次向社会征求意见。

会议表决通过了《上海市社会治安综合治理条例》、《上海市城乡规划条例》和《上海市实施<中华人民共和国归侨侨眷权益保护法>办法(修订)》。会议还分组审议了《上海市职工代表大会条例(草案)》、《上海市终身教育促进条例(草案)》。会议经审议并表决,通过了有关人事任免事项。会议还经审议、表决,终止许建中的市十三届人大代表资格。现在,上海市第十三届人民代表大会实有代表865人。

市人大常委会副主任陈豪主持会议,并受市人大常委会主任刘云耕委托作了讲话。陈豪说,本次常委会会议与近期常委会工作特点比较明显,进一步发挥了人大在立法中的主导作用,常委会会议表决通过的社会治安综合治理、职工代表大会、归侨侨眷权益保护等3件法规,人大在前期调研、立法选项、草案审议、付诸表决等各环节体现了主导地位,确保了法规及早出台,将对保障公民权益、维护社会和谐稳定起到重要作用。进一步扩大了公众对立法工作的参与度,在审议住宅物业管理、养犬管理等群众诉求强烈、各方争议较大的法规草案时,广泛听取市人大代表、专家学者和法规涉及利益对象的意见和建议。

市人大常委会副主任王培生、杨定华、蔡达峰、郑惠强出席会议。副市长唐登杰,市高级人民法院院长应勇,市人民检察院检察长陈旭列席会议。

记者注意到,住宅物业管理规定修订草案删去了此前备受争议的“业主欠交物业费将限制房产交易”的条款,取而代之的是一条提示性规定:“业主转让物业时,应当与物业服务企业结清物业服务费;未结清的,买卖双方应当对物业服务费的结算作出约定,并告知物业服务企业。”

今年10月提请常委会会议一审的修订草案第43条中的第四款和第五款规定:“业主申请房地产转移登记或者抵押登记时,应当同时向房地产登记机构提供已足额交纳物业服务费的相关凭证,但业主就物业服务费交纳争议金额提供相应担保的除外”,“业主已经提供担保的,物业服务企业应当在三十日内提起诉讼或者仲裁。”

欠缴物业费,卖房或受限?修订草案一经亮相,“第43条”即成为争议的焦点。在10月25日举行的立法听证会上,17位听证陈述人中的业主代表们观点鲜明地反对这一条款,认为“不合理、不可行”。不少听证陈述人认为,欠缴物业费是合同违约行为,用行政力量干预民事纠纷不妥当,并质疑该条款过分保护了物业服务企业的利益。此外,一些常委会委员和专家也对这一条款是否妥当提出了疑问。

市人大法制委员会副主任委员丁伟介绍,市人大法制委在研究后认为,物业服务合同是业主与物业服务企业缔结的合同,物业服务企业应当按约向业主提供物业管理服务,业主也应当按约及时、足额交纳物业服务费,“但实践中,业主欠交物业服务费的情形比较复杂。在不考虑成因的情况下,要求所有业主在办理物业转移或抵押登记时,足额交纳物业服务费,可能过度保护了物业服务企业的利益。”

市人大法制委的审议报告指出,物业服务费纠纷在法律性质上属于平等民事主体间的债权债务纠纷,法规不宜因此限制当事人转移和抵押其物业,“对业主未履行交纳物业服务费义务的,物业服务企业可以通过依法提起诉讼或仲裁等形式积极主张权利。”