研究房地产市场运行,必须进行供求分析。供给方面,通过观察一定期限内的二手房可供套数、商品房施工面积、竣工面积、预售面积和空置面积这些指标,大体可得到商品房市场供给情况。需求方面,大多探讨的是潜在需求,却无较为明确的对应时期。虽然可用销售面积来观察需求情况,但也属于事后分析,对房地产市场的预测帮助不大。所谓刚性需求,是一个模糊的术语。只有在购买力支持下的需求对房价运行具有实质意义。

 
房地产需求分析上的模糊性和内在缺陷,使得房价运行预期成为判断房地产市场运行的一个重要参考指标。总体看,当前房价上涨预期仍然较为强烈,其重要的经济环境基础则是流动性过剩和城镇化进程的加快。从货币供应量看,2010年9月末M2余额69.64万亿,相当于2000年末13.84万亿的505%。从城镇化进程看,自工业化后,城镇化已经成为当前中国经济增长极为重要的驱动力。2003年以来,在耐用商品消费基本普及的情况下,住房和汽车消费成为城市居民消费的持续热点。

9月29日,国家多个部委联合出台房地产调控措施,遏制部分城市房价过快上涨。根据历史经验,房地产调控政策出台后,房地产市场将有3-4个月的观望和政策消化期。由于新近房地产调控政策较前期更为严厉,预计普通购房群体观望情绪也较前期加重,房地产市场成交量有可能会再度急剧萎缩。而房地产开发商对政策仍有博弈,担心“追涨杀跌”影响和违约纠纷,多数房地产开发商在降价策略选择上较为慎重。

需要引起关注的是,2009年房价快速上涨时期,多数房地产开发商获取高额利润,资金面总体充裕。2010年,房地产开发企业自筹资金占比较以往有较大程度提高。在资金充裕背景下,2010年底前,房地产开发企业出现大规模资金困难情况的可能性较小,因此主动降价以加快资金回收动力不足。

此外,10月CPI再创新高,资源类商品和农产品价格上涨此起彼伏,微观经济主体通货膨胀预期势能继续积聚,房价上涨的市场预期在根本上没有变化,由此可以预测,当前房地产市场仍在深度博弈,年内热点城市房地产市场可能继续维持“价滞量跌”态势,房价出现明显调整可能性较小。

因此,从抑制房价过快上涨角度出发,需要引导房地产市场各方预期,既要引导合理需求,又要增加有效供给。在城镇化进程不断加快的背景下,房地产市场潜在需求仍将增长,过度限制房地产开发融资,在短期内虽可促使开发商降价,但降价同时,开发商后续开发意愿不足,又会造成市场新的供求失衡,催生新一轮的涨价狂潮。政府公共财政不应保证“居者有其屋”,但要确保“居者有其所”,在推进保障性住房建设同时,扩大公共租赁房建设规模,在财力许可范围内适当增加公共租赁房租金补贴,主要通过租赁方式满足绝大多数中低收入群体住房需求,以尽快形成“商品房有市场、公共租赁房有保障”的住房供应体系。