“二次调控”满月过后，11月的第一个周末北京迎来一个开盘小高潮。

记者从北京市房地产交易管理网上看到，截至1

1月11日上午，共有11个项目取得预售许可证。而11月首个周末共有6个楼盘开盘，是“二次调控”以来难得一见的开盘小高潮。供应量的增加和中低价盘的入市，使得首周成交量大幅上涨64%。

 
10天11个预售证，开发商加紧推盘

根据北京市房地产交易管理网的数据显示，11月首周（11.1-11.7）北京市商品住宅供应出现激增，共有8个商品住宅项目取得销售许可证。新增商品房1286套，新增面积16.53万平米。对比此前一周（10.25-10.31）仅一个楼盘上市84套房源，新增面积9633.27平米。

数据，以及记者采访了解，“领证热”直接使得上周末两天北京共计有7个项目开盘，主要为老盘后期，只有城建·世华泊郡、世茂宫园为纯新盘入市。

此外，11月10日又有润枫锦尚苑、远洋东方嘉园、吉祥家园获得预售许可证。至此，11月上旬共有11个项目获得预售许可证。而整个10月份，这一数据为15个。

对于此轮推盘热，阳光100置业集团常务副总裁范小冲等业内人士比较一致的观点是：年底将至，房企进入年度结算、冲击业绩的关键时期，部分企业可能加速推盘，回笼资金。此外，也是受12月1日起实行的《商品房预售资金监督管理暂行办法》影响，一些开发商担心“钱袋”将被捂紧，达到预售条件的开发商便选择加快开盘。

成交量大涨，价格涨跌不一

供应量大增，带来了市场交易量的大幅上涨。

数据显示，11月1日至7日，北京商品住宅市场成交面积为33.98万平米，环比上涨64.13%，成为全国十大城市中成交涨幅最大的城市。此外，数据显示，11月首周北京商品房住宅日均销售套数501套，环比10月最后一周日均销售的247套，上升102.83％。

安邦分析师苏晶认为，这段时间北京开盘数量有所上升，而且地段、价格都比较有优势，因此一些一直以来观望的刚性需求就释放出来一部分。

从开盘楼盘看，成交价除世茂宫园为68000元/平米外，其他楼盘价格都在3万元/平米以下，成交区域以大兴居多。

在价格上，各项目涨跌不一。金地仰山成交均价18526元/平米，其8月首次开盘成交均价为15755元/平米；与此形成对比的是，同处大兴区域的鸿坤·理想城，成交均价19831元/平米，相比3月份时的成交均价下降了约1500元/平米。

此外，记者发现，为吸引客源，新开楼盘的优惠折扣力度超强。最大的当属世茂宫园。据销售员介绍，所有购房者均享受8折优惠，6层以下的部分户型还可以享受到7.5折的特价折扣。而全款购房者，在总房款享受9折优惠后可再参加8折优惠。

即将开盘的首开常青藤，也进行了部分户型办卡享受2万抵16万的优惠。

业内认为，目前市场需求主要以刚性需求为主，他们对价格最为敏感，因此开发商相对灵活的定价是比较理性的。

老盘·降价

鸿坤理想城单价比3月降了1500元

开发商：300多套房已消化了100多套

11月6日一大早，鸿坤理想城的售楼处里已集中了大量人群。这个位于大兴西红门地区的楼盘，此次开盘销售均价为19800元/平米。11月11日，北京市房地产交易管理网数据显示，其成交均价为19831元/平米，相比3月份的成交均价下降了约1500元/平米。

项目销售人员告诉记者，鸿坤理想城上次开盘时的均价为24000多元/平米，在记者询问为何这次价格出现松动时他表示：“这个也是跟着市场需求来的吧，不过这个真的是底价了，下次开盘肯定要涨的。”

不过项目相关负责人却对记者说，“我们五六月份那批开盘的房源，均价也是在2万元/平米左右，而且这次的产品和上次的在舒适度方面不一样”。据其介绍，这次开盘截至10日，已经完成了2.5亿的销售额，300多套房子也已经消化了100多套。不过，11月11日北京市房地产交易管理网显示，该批次房源共签约了12套。

购房者：“算是地铁附近的便宜房了”

当天到访的大量购房人还是说明很多人关注鸿坤理想城，王女士就是其中的一员。她是怀柔人，在怀柔有房子，而且还不小，但是为了在西直门工作的儿子，不得不再买一套，“这个房价不便宜，我们只能买个一居的，但你看这么多人还是要买，能降下来吗？特别是这里，等着地铁一通，就更降不下来了。”

很多人和王女士的想法一样，虽然表示价格仍然较高，但是即将开通的地铁，让他们觉得这个项目“算是地铁附近便宜的房子了”。

地铁4号线与大兴线的贯通所带动的购房者数量不少，据开发商的相关统计数据显示，70%购买鸿坤理想城的消费者来自丰台和海淀。

鸿坤理想城周边已经相对成熟，楼盘距离西红门地铁站步行约15分钟。而西红门站旁，宜家与乐购正在建设中。链家地产经纪人范先生介绍，与鸿坤理想城很近的兴海家园、瑞海家园的二手房的成交均价在1.4万—1.5万元/平米之间。

虽然这段时间周边二手房成交情况并不理想，但范先生依然很有信心：“这里的房价不会跌下去，你看看地铁，还有宜家，只有往上涨的可能。想买，要抓紧。”

恒盛波尔多“平开”出货快签约超八成

“8日开盘基本就把房源都卖完了，当天成交约300套。”恒盛波尔多小镇营销负责人冯啸告诉记者。目前，这个位于大兴采育镇的大盘一期已基本售罄，二期将在明年二三月入市。

产品有差异，均价下跌近200元

记者在北京市房地产交易管理网上看到，该项目11月5日取得了N1—N8号楼共326套房的预售证，截至11日已签约275套，是11月已开盘项目中的成交套数冠军。

随后记者以购房者身份致电恒盛波尔多小镇，其售楼小姐明确表示：“手上已经没有房卖了。”冯啸解释说，由于业主陆续交首付签约和备案所需的时间，使得政府网站的数据有一定滞后性。

恒盛波尔多的这批房源成交均价7702元/平米。相比7月份开盘的N9—N16号楼成交均价7891元/平米，本次恒盛波尔多的均价小幅下降了近200元/平米。

冯啸更愿意以“平开”来形容本次开盘。他表示，定价不同更多是因为产品上的差异，“N1—N8号楼的产品有精品洋房和部分花园洋房，前者不带电梯，售价更低，两者综合下来就把均价拉低了一些”。

摇号后当场签约，加快出货

据悉，早在9月18日，项目N5—N8号楼的156套房源便举行了摇号，基本都被购房者预订，但由于没有预售证，一直没有签约。“9月只是进行了一个选房活动、锁定了一批客户，并没有收钱。”冯啸表示，9月底楼市“二次调控”出台后，这批客户也出现了一定比率的退房情况，公司同时在不断地蓄客进行补充。

此前，恒盛波尔多表示将在11月中旬开盘。但11月5日取得预售证后，8日即迅速开盘，并实行摇号结束当场签约，尽量减少中间环节，加快出货速度。

冯啸表示提前开盘有两个原因，首先是因为目前相关部门查得很严，要求开发商拿到预售证3天内开盘，不然会有捂盘嫌疑；更重要的是项目蓄客到了能支撑开盘的时候。此外，恒盛波尔多后期将有大量供应也是原因之一。据悉，明年春节期间，该项目二期将入市，主打200平米的大户型花园洋房。

■ 老盘·涨价

金地仰山 ；位置户型更好 ；均价19000元

上周末开盘的还有位于大兴黄村区域的金地仰山项目。

记者从北京市房地产交易管理网看到，金地仰山共推出349套房，截至11月10日，网上签约76套，成交均价为18526元/平米。

金地仰山于今年8月底首次开盘，产品包括高板公寓和花园洋房，其中高板的均价为15800元/平米。而此次开盘的产品仅是高板公寓，不过拟售均价达到19000元/平米，相比首次开盘价格上调2000元/平米左右。

金地仰山项目负责人告诉记者，这批产品中约30%为90平米两居户型，60%为120-140平米的三居户型。目前两居户型基本售罄，三居户型受总价及购房者贷款严格等原因仍在销售。

对于此次定价较上期上调，该负责人表示，8月底大兴黄村区域开盘的项目较多，其中保利茉莉公馆、绿地西斯莱公馆等更靠近地铁的项目将区域的价格维持在16000元/平米左右，所以金地仰山首次开盘选择了一个区域平均价格。而这次开盘区域内没有更有力的竞争对手，同时这期产品的位置和户型都较上期更好，公司认为产品的价值可以进一步提升，所以价格向上做出了调整。

■ 纯新盘·低开

世茂宫园 纯新盘折扣大 全款7.2折优惠

世茂宫园位于东三环北路，与团结湖公园相隔一条三环路，项目基本已经是现房销售，站在样板间中，可以清晰地看到三环以及央视大楼。

11月6日，世茂宫园正式开盘，均价68000元/平米。记者从开发商处了解到，目前项目已认购50多套，而据北京市房地产交易管理网显示，已签约43套。这样的签约量在高端住宅市场中算是比较好的。

折扣优惠多

世茂宫园由一栋板楼和一栋塔楼组成，体量较小，目前均价68000元/平米。记者从售楼处了解到，目前世茂宫园推出的各种折扣和优惠力度都很大。

所有购房的客户，均可以享受到8折优惠，6层以下的部分户型还可以享受到7.5折的特价折扣。此外，还赠送12000元/平米的精装修，包括室内进口家具的赠送。

销售人员告诉记者，如果全款购房，可以先享受9折优惠，然后再参加8折的优惠活动。一套单价84000元/平米的户型，全款优惠后实际约为61000元/平米，每平米优惠了两万余元。而6层以下的特价房，优惠后的单价不到5万元/平米。

据开发商介绍，世茂宫园虽然11月6日正式开盘，但从7月份后已开始销售，而如此高的折扣优惠，开发商表示是在项目认购期内执行的该优惠政策，目前已经结束。

记者发现，单价较低的楼层，签约套数较高楼层更多一些。

低价入市？

世茂宫园所处的三环是高端楼盘比较集中的一个区域，禧瑞都、霄云路8号等项目的售价基本已超过8万元/平米，而世茂宫园折后的价格从4万-7万元/平米不等，价格明显低于周边。

由于世茂宫园是纯新盘，据销售人员介绍，为了给购买的客户留足一定的升值空间，第一期开盘的价格比较低。而楼层较高位置比较好的户型，可能还会提价。

■ 开盘预告

首开·常青藤 周日开盘 折后单价约24000元

位于东坝区域的首开常青藤预计本周日开盘选房。记者走访售楼处现场了解到，该项目目前主推二期珑藤的4号楼，为6层板楼，户型面积为82至150平米的二居、三居和跃层小院三种户型，为毛坯产品，预计明年年底交房。

目前，项目销售均价为26000元/平米，办卡享受2万抵16万的优惠，相当于24000元/平米，而150平米的小院户型更可享受2万抵27万的优惠。但优惠仅限4号楼的总共34套房源。

据了解，首开常青藤在今年9月后的两次开盘时，均价均为26000元/平米，但办卡客户和团购客户有不同程度优惠。9月24日开盘，参加团购的客户最高优惠38万元，一次性付款再享受9.9折。10月14日开盘，白金卡会员享受两至三居总房款减16万、小院户型总房款减26万元的优惠，一次性付款再享受9.9折。

据悉，项目从上周末开始排号，目前已近积累50个客户，将采取摇号选房。记者从来访的几位意向购房人处了解到，如果项目价格为24000元/平米，他们可以接受。但也有个别购房人表示，价格降到22000元/平米才会接受。

润枫锦尚 住宅收官 价格涨跌仍是个谜

11月10日，位于大兴区南五环旧宫镇的润枫锦尚拿到了销售证。该项目营销负责人房奔表示，开盘时间将按照建委要求进行，售价以网站公示为准。目前政策要求开发商在拿到预售证三天内开盘，否则有捂盘嫌疑；而售价相较申请价，只能低不能高。

记者在北京市房地产交易管理网上看到，该项目新取得的预售证房源润枫锦尚2、3号楼的248个地下车库，以及9号住宅楼，后者是该项目最后一栋楼，共80套房源，预售价格为16625元/平米。

记者发现，润枫锦尚今年6月开盘的7、8号楼，预售价格分别是每平米19618元和18833元，实际成交均价为16665元/平米。单以申请预售价格比较，9号楼比7、8号楼低了近2000元/平米。据悉，9号楼是该项目的收官之作，位于整个项目的中间位置，为10层板楼，户型是130平米的三居。房奔表示：“目前没有什么办卡等优惠活动，因为毕竟是最后一栋楼，希望能按照市场正常的节奏销售”。

本周，记者曾多次以购房者身份询价，不同销售人员给出的价格差异较大，从17500元—18500元/平米都有，并主推购买8号楼一层剩余房源，定价在17000元/平米以上。至此，9号楼最终的销售价是多少，目前仍是未知数。

■ 记者观察

“年关”冲刺开始

11月首周出现的“领证热”和“开盘热”只不过是2010年最后两月楼市的开场秀。进入11月第二周，开盘项目有增无减。MOMA万万树11月10日已开盘；目前明确开盘的还有7克拉、北京苏活、首开常青藤。11月10日，又有3个楼盘获得预售许可证。这些项目中老盘后期居多。

虽然根据11月各房企发布的1-10月销售数据看，恒大、万科、保利和龙湖等多家上市房企前10月业绩已提前或已接近完成全年销售目标，但今年最后的两月，各房企也都有项目推出。

“年底是房企的业绩冲刺时间，因为职业经理人一年的考评都是与公司业绩挂钩的。即使完成了全年目标，房企还会有更多的预期。”阳光100置业集团副总裁范小冲如是说。

亚豪机构市场总监郭毅认为，毕竟提前完成全年业绩目标的还只是少数公司，大部分的公司还没有完成。此外，进入年底，房地产企业进入年度结算的关键时期，需要大量资金储备，部分企业可能加速推盘，回笼资金。受12月1日起执行的《商品房预售资金监督管理暂行办法》的政策影响，之前房价壁垒在打破，从目前来看，房价已经从远郊项目开始松动，接下来还将会有项目低价入市。

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