今年2月1日,民营房地产企业上海证大置业有限公司以92.2亿元夺得上海外滩8-1地块地王。然而,7个月后的今天,上海证大在外滩地王将“被收回”传闻四起之时,正多方筹钱,避免竹篮打水的下场。

上海证大四处筹钱

92.2亿元的外滩8-1地块,折合楼面地价为3.4148万元/平方米,一举成为当时上海总价及单价双料“地王”。该地块建筑面积上限27万平方米,处于外滩绝版地段,隔黄浦江与小陆家嘴(相望,是业内公认的“黄金宝地”。但业内对上海证大的资金与开发实力质疑声始终不绝于耳。

 
资料显示,外滩8-1地块并不是上海证大独自进行开发,而是“联手”复地集团、绿城集团及磐石投资等三方,共同开发建设。根据相关协议,外滩地王须在2011年4月10日前开工,5年内全部建成。

上海证大获得土地后,想引入更多主体共同参与该地块的开发,而政府方面仍希望是大型的金融机构。

拿地3个月后,外滩地王的最终开发阵容及其背后的“筹钱”方案终于浮出水面。知情人士透露,根据协议,5月13日,支付50%的土地款,上海证大、复地集团、杭州绿城置业及上海磐石投资管理有限公司,分别支付10亿元、25.72亿元、8.58亿元及1.873亿元,共计逾46亿元。剩下的50%土地款要求在4个月内支付,也就是9月13日之前。

而上海证大的中期业绩报告则显示,截至2010年6月30日,公司持有现金仅有约12.55亿元。这使得急需支付大笔资金款项的上海证大显得颇为力不从心。

“证大高层悉数出动,为该项目到处筹钱融资。”一位接近上海证大的知情人士称。8月底,投资界人士称,曾经接到来自上海证大的融资“绣球”,该地块的资金差距还有数十亿元之多。

可能推迟支付

但截至发稿时,记者仍没有得到完全支付余款的消息。中国证券报记者联系上海证大董事长戴志康,其手机为关机。

国际著名评级机构标普将上海证大的长期企业信贷评级,以及公司1.5亿美元高级无抵押票据发行人评级设为“B”,并置于负面观察名单。其判断理由是,虽然公司并未披露如何应对收购所需的资金额,但为数不少的价款必须于短期内交付到账。

由于上海证大尚未付清土地款并取得国有土地使用证,在理论上,还存在最终失去外滩地王的可能性。如果逾期全额支付土地出让金,按照规定,上海证大很可能会丢掉已经到手的外滩“地王”。

但知情人士透露,“地王”暂时不会被收回,上海证大可能会和政府协商,延长支付时间。知情人士分析,上海证大尚不能通过融资来支付9月13日到期的土地出让金,其可能通过利息缴纳将支付时间推迟6个月。

■资料链接

2010年被收回的过亿元地块

1、2010年2月1日,北京“地王”大龙地产(600159)天竺22号地被收回,没收已经交纳的2亿元竞买保证金。2009年大龙地产曾以50.5亿元竞拍价成为北京“双料地王”。

2、2010年2月4日,南京仙林一“地王”被收回,没收2.3亿保证金,该地块总价24.1亿元。

3、2010年3月28日,温州天价地块被收回,没收1500万保证金,该地块成交价为7.9亿。

4、2010年7月2日,南京收回天价地块,没收开发商1亿元定金,该地块成交价格为7.1亿元。

证大92.2亿元出让金无着落 上海外滩“地王”或收回

临近全额支付土地出让金的最后期限,缺钱的上海证大很可能会丢掉已经到手的外滩“地王”。

自今年2月份以92.2亿元一举获取上海外滩“地王”之后,上海证大便始终深陷资金话题之中。有知情人士近日向《第一财经日报》记者透露,虽然历经多方努力,上海证大募集的资金距离全额付清上述地块出让金仍然有差距。“如果在最后期限到来时还是未能完成支付,‘地王’很有可能面临被收回的局面。”若果真被收回,按规定,上海证大以前支付的4.5亿元保证金将被没收。

今年2月,北京国土部门便因为大龙地产逾期未缴清土地款而收回其拍得的“地王”。

“蛇吞象”游戏再现

上海外滩国际金融服务中心地块(8-1地块)在今年2月份的出让,可谓轰动一时。资料显示,该地块东至中山东二路、南至东门路、西至人民路、北至原海港医院围墙,用地面积5.7276万平方米。这幅被称为“上海勾地制首单”的地块,最终通过招标、评比及竞价等系列步骤之后,由上海证大以92.2亿元代价力克群雄,纳入囊中,其楼面地价折合约为34148元/平方米。

按照相关规定,项目开工时间控制在2010年11月1日至2011年4月30日期间。而土地出让价款的付款期限,则限定在出让合同签订后2个月内付清,或半年内分期支付。

在上海证大于2月3日发布的拿地公告中提及,预期土地出让合同将于2010年2月11日或上海市黄浦区规划和土地管理局批准之后订立。不过有消息称,上海外滩“地王”的支付时间期限应为9月13日。

不过这一话题对于上海证大而言显得讳莫如深。该公司相关人士在回答记者询问时回复称:“9月13日并不是最后期限,关于该幅土地的运作方式及后续操作,将会由公告形式予以透露。”

鉴于这一短期内需要完成支付的巨大资金压力,国际评级机构标准普尔7月曾将上海证大“B+”的长期企业信贷评级,以及“B+”的债务评级置于负面信用观察名单。理由是,此次收购仅金额就相当于证大房产2009年总资产的1倍,而且款项支付将依赖于外部各方的融资,但这充满不确定性。

而证大的中期业绩报告则显示,截至2010年6月30日,公司持有现金仅有约12.55亿元人民币。

要全数拿出这92.2亿元,难度可想而知。这种情况很像2009年11月中旬以50.5亿元拍下北京“地王”的大龙地产,按2009年该公司2.87亿元的利润计算,起码需连续“辉煌”17年才能支付50.5亿元的土地出让金。外界一直在质疑大龙地产的支付能力。果然,2月1日,北京市国土资源局发布公告称,由于大龙地产逾期未全额付清土地出让金,取消大龙公司的竞得资格。

银根紧缩筹钱困难

面对外界的质疑之声,上海证大迅速作出了反应。4月27日,公司对外宣布称,将与复地集团公司、杭州绿城置业投资有限公司和上海磐石投资管理有限公司,共同投资设立一合资企业。完成之后,各方分别按照50%、30%、10%及10%的股权分配,以现金形式向合资公司提供贷款。

通过此次协议合作,几家企业实际上已“被串在了一条绳上”。其中,上海证大以名下喜马拉雅项目股权作为质押,以期作为获取复地集团公司25.72亿元贷款之保障。另一边,亦在假设复地集团未能支付这笔股东贷款的情况下,则绿城可以1亿元代价从复地手中购得合资公司10%股权,以使得绿城持有合资公司股权增长至20%。

尽管在组建合资公司公告中并未明确上海外滩“地王”与设立该合资企业的相互联系,然而一句“合资公司将打造成资金集中平台,从而在上海投资更大型项目”的阐述,则显得意味深长。其实早在证大拿地之初便曾对外公告称,公司有意与多家投资者进行磋商,以组建项目公司共同发展地块。

按照协议规定,原本合资企业中证大、复地、绿城及磐石各方,分别支付10亿元、25.72亿元、8.58亿元及1.873亿元,共计逾46亿元,这一数字恰好足够支付50%的土地出让金。

“现在合作关系之间的联系链条很脆弱。”另一位知情人士表示,“鉴于资金压力,绿城继续参与的可能性并不大,而复地是否亦会如期付清股东贷款,如今也是个未知数。这对于证大来说,土地出让金的支付压力可想而知。”

这并不难理解,在银根持续收缩的情况下,房地产企业的资金链开始逐渐紧绷起来。以绿城为例,2010年中期业绩报告显示,该公司的负债率已高达158.8%。这家在期内持有现金110亿元的公司,负债额却高达303亿元,委实显得捉襟见肘。

就在8月底,还有投资界人士称,曾经接到来自证大的融资“绣球”,“当时提及这一地块资金差距还有数十亿元之多。”

一位接近证大的人士表示,面临土地出让价款付清最后期限的步步紧逼,证大始终在做着不懈的资金筹集努力。“只是现在形势不理想,无论是境内的宏观政策效应,还是境外资金监管力度的加大,都对证大筹集资金的行动造成影响。”

楼板价35490元/平米 浦东住宅新地王诞生

上海黄浦江沿岸E18地块(9-3)地块8日开拍,该地块容积率2.5,属住宅用地。最终卓光控股有限公司以48.28亿元拿下,折合楼板价为35490元每平方米,溢价率41.3%,创下浦东住宅地块新地王。新鸿基、绿地等共3家房企参与现场竞价。最终港资击败央企、民企。

据悉,卓光控股有限公司为港资企业九龙仓置业有限公司子公司。此次,是九龙仓两度折戟黄浦163地块后终于在滨江周围拿到宅地