大风起于青萍之末。

在全国房价9月份大幅反弹之际,国家统计局统计的70个大中城市房价中却有一个城市表现得十分另类,一向处于领涨地位的海口房价环比出现了下跌。

海南房价一向对全国房价的走势具有一定的指示意义,尤其是上世纪90年代,中央采取严厉调控房产政策时,海南迅速领跌,之后全国房价开始雪崩,中国房地产业就此进入冰河期。

 
这一次,又是在政策持续大力打击地产的风口浪尖,海口房价在全国70个大中城市中唯一一个出现环比下降,这是否预示着地产业将迎来1993年同样的命运?

率先下跌

自4月份房产新政出台以来,据国家统计局监测的70个大中城市房价数据显示,与大部分城市房价持续高位运行不同,海口和三亚的房价以下跌为主,5月至8月两个城市房价均环比下降,其中,8月份三亚房价环比降幅高达0.6%,这一降幅位居全国第二位。9月份海南省会城市海口的表现更是异于大势。

金9月,全国楼市飘红,一二三线城市成交和房价普遍上涨,万科、保利等各大房企业绩均创出新高。然而,在楼市一片红之中,唯独有一个城市房价亮绿。数据显示,9月份海口房价环比下降0.1%,其中主要是新房价格出现了下降,这是70个大中城市唯一出现房价环比下降的城市。

自房产新政出台次月,即5月开始,海口房价已连续5个月出现环比下降。

去年底海南建设国际旅游岛的规划颁布以来,海南楼市迅速升温,其房价持续高涨,积聚了较大的泡沫因素。

11月10日国家统计局公布的数据显示,10月份三亚房价同比上涨151%,海口房价同比上涨143%,分列全国房价同比上涨的前两名,远超全国平均水平。

地产操盘手曹锋杰认为,在政策调整之下,海南楼市泡沫必然有一定程度的刺破过程。

中国房地产研究会副会长顾云昌对《中国经济周刊》表示,海南房产买家以投资和投机需求为主,这类需求对政策的反应最为敏感,因此部分买家会暂时保持观望。

成交量下降

10月14日以来,海口及三亚“限购令”先后开始执行,暂时实行限定居民家庭只能在本市新购买一套商品住房。

11月4日,由住建部和外管局联合签发的《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》规定,境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房,境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

北京中原地产市场总监张大伟分析认为,该通知主要针对目前大量热钱流入内地楼市、扰乱了现有购房秩序的现象而出台,从源头卡住热钱进入内地,这将对高端的投资需求产生极大的抑制。

事实上,一系列限购、限外政策已经令海南楼市内外交困。据统计,海南主要城市已有多日成交总量不足50套。

这种局面一下子打乱了海南各大开发商的开盘策略,比如意欲在海南打造一个18平方公里超级大盘的中信泰富,多家房地产机构监测其原计划开盘时间定在10月,但其目前仍处于待开盘状态。

但也有迹象表明,外资仍比较看好海南楼市的发展。GVA衡信柏迪营销部董事岳锋钢介绍说,10月份有些俄罗斯人、日本人等去海南买房。他认为外资看好海南楼市,一是因为外资对人民币升值的预期比较强烈,二是中国的经济正逐年高速增长,另外也是看中了海南的资源条件。
海南楼市被透支了?

曹锋杰表示,由于海南楼市吸引了对市场把握比较敏锐的投资客,其中包括温州人,因此其市场动向将对全国楼市起着一定的风向标作用。在他看来,本轮楼市调控政策力度之大堪称空前,而且后续还有几张牌可打,因此海南房价飞涨之势必然受到遏制,甚至巨幅震荡。

曹锋杰表示,由于海南楼市吸引了对市场把握比较敏锐的投资客,其中包括温州人,因此其市场动向将对全国楼市起着一定的风向标作用。在他看来,本轮楼市调控政策力度之大堪称空前,而且后续还有几张牌可打,因此海南房价飞涨之势必然受到遏制,甚至巨幅震荡。
在改革开放后的第一波房地产热潮中,各路炒房资金迅速涌入海南,海南房价泡沫越积越大,随后在1993年决策层收紧银根后,海南楼市迅速崩盘,第一波房地产热潮也随之瓦解。这一次,政策层面的决心几乎与当时毫无二致。

“但市场已经彻底改变了。”顾云昌认为,“1993年海南楼市崩盘是因为不知道市场到底在哪?因为当时实行的是福利分房,住房问题不是通过市场解决的,楼市都是玩空转。不过随着住房制度的改革和人们收入水平的提高,市场形成了真正的需求。”

海南盛达房地产开发有限公司副总经理冯彬表示,海南楼市如果继续暴涨,就与政策调控相违背,无法持续发展。短期海南房价会有波动,但波动幅度平均不会超过20%。

中国房地产协会一位副会长多次对《中国经济周刊》记者表示,房地产不仅对拉动消费起着较大的作用,而且牵连着投资,是支柱性产业,在经济结构顺利转型之前,其对经济的拉动作用不容忽视,因此,管理层很难完全抑制房地产业的发展。

近日,央行行长周小川的“池子”理论引起了广泛关注。一位不愿透露姓名的开发商认为,海南楼市可谓是中国楼市众多“池子”中容量非常大的一个。他认为,海南国际旅游岛的出台,从一定迹象显示出管理层意图将大量资金引导进这个“池子”中来,但海南房价的急剧暴涨令其顿失吸金功能。可以说海南楼市价格至少透支了未来三至五年的房价上涨空间。

此前有报道称,从年初开始,已经有些温州资金逐步撤离海南。上述开发商认为,进入海南楼市的都是最惯于投资的大资本,而海南楼市与全国楼市目前同样处于虚高,资本对全国楼市的判断或将与海南同步。

出路或在市场之外

据地产机构的监测,近期海南凤凰岛项目、雅居乐清水湾等多个项目正积极吐盘,据了解,其中清水湾项目仅在国庆黄金周期间就销售达6亿元。

在冯彬看来,稀缺的南方海景资源和世界性的概念,这些因素决定了海南楼市长期向好,但近期除了价格上的局部调整之外,开发商也需集体努力,营造一个海南旅游地产的大品牌。

10多年以来,依靠得天独厚的自然资源,海南地产一直走在全国旅游度假地产的前列,海南岛可谓大牌云集,其中不少开发商在海南已经潜伏多年,包括建设18平方公里超级大盘的中信泰富,20年前就已进入三亚的中粮地产,打造了富力湾、盈溪谷等多个项目的富力地产,售价高达10万元/平方米的万科浪琴湾等。

总投资达200亿元的雅居乐大规模项目海南清水湾副总经理简毓萍表示,随着大品牌开发商加入海南国际旅游岛的建设,未来海南地产的品质竞争将更加激烈,品质过硬、规划科学是海南楼市的一大出路。

国际休闲产业协会一位副主席对本刊记者表示,对于发展旅游地产而言,其关键不仅仅在于楼市本身,还要注重加强软实力的建设,特别是配套设施的建设,诸如道路交通、排水、商业网点、酒店餐饮等,以营造良好的宜居环境。

而此前不久的一场大雨,导致海南境内一片汪洋,一些外地置业者也被困在洪水中,这或许浇灭了不少外地投资者在海南买房的念头。