滨江房产今上市12亿募资难降公司资产负债率

　　地产企业A股IPO前景仍未明

　　杭州滨江房产集团股份有限公司（002244.SZ，下称“滨江房产”）今天于深交所中小板挂牌上市，这是今年首只获得证监会审批的房地产股。但监管层面对地产企业A股IPO的态度仍不明朗，到目前为止，并没有新的房地产企业IPO申请通过审批。

　　滨江房产此次以20.31元/股的价格公开发行6000万股，募集资金总额将近12.2亿元，扣除发行费用后剩余的募资净额接近11.7亿元。按照计划，这笔资金“将按照轻重缓急的顺序”投资于公司位于杭州的城市之星、阳光海岸及金色蓝庭等3个住宅开发项目。

　　目前上述3个项目均已开工，建成后将新增可销售面积约36万平方米。海通证券(600837行情,股吧)在其研究报告中表示，中小板已上市的几家地产公司中，在主要指标方面滨江房产具有较大的优势，但在开发区域规模上，滨江房产则不具有绝对优势。

　　滨江房产目前已开发及正在开发的项目，所有的土地储备均在杭州市内，业务区域较为集中。公司显然也意识到这一点，并在招股书中表示，公司未来业务将在稳定杭州市场的同时，择机介入北京、上海、成都等区域中心城市。据悉，以上海为中心的长三角二线城市将是公司未来开拓新市场的首选之地。

　　《第一财经日报》记者注意到，滨江房产在谋求IPO的同时，并没放弃其他的融资渠道。根据其上市公告书，公司在今年1～3月份，长期借款增加了9亿元，公司的负债总额较上年末增长将近25亿元，增幅高达36.39％。而截至2007年12月31日，公司的资产负债率已高达79.26％。

　　此外，杭州市商业银行秋涛支行于今年4月10日向公司提供了1.8亿元的3年期抵押贷款；5月22日民生银行(600016行情,股吧)向滨江房产的子公司提供了同样为3年期的抵押贷款4亿元。这意味着，将近半年时间内，公司的负债总额较2007年底已增加将近31亿元。因此，公司此次IPO所募集的资金将难以在短时间内降低公司的资产负债率。

　　不过，由于滨江房产的土地储备成本相对低廉，根据公开资料，近三年公司主要开发的项目中，土地占总成本的比例为30％～40％，因此公司的毛利率水平高达43.25％，高于行业内上市公司36.84％的平均水平。

　国信证券的首席分析师方焱认为，持续的宏观调控及购房者心理预期的变化，将影响房地产销售和公司业绩的实现。此外，滨江房产还存在市场过度集中及产品模式较为单一的风险。