记者从北京市房地产交易管理网、中原地产、21世纪不动产等机构获悉,进入4月份,北京二手房交易延续了一季度的井喷态势,成交量持续走高,火过新房。

二手房成交火年轻人是主力

统计数据显示,截至4月20日,北京新房住宅交易量为12528套,二手住宅交易量达到13189套,不仅保持了3月份同期的领先优势,也延续了今年一季度二手住宅成交领先的态势。一季度北京新房住宅成交量为30516套而二手住宅成交量则为36704套。

北京中原三级市场研究部统计显示,2009年1至4月上半月二手住宅网签成交量始终高于新建住宅,且二者幅度逐渐加大。二手住宅网签量分别为5212套、3911套、8173套、9803套,而新建住宅网签量则分别为5095套、3111套、6938套、9138套。其中,二手住宅4月上半月网签量较3月上半月增长19.9%。

业内人士认为,尽管4月上半月同比成交涨幅与3月份的环比涨势相比并不大,但是在绝对量已处于一个相对高点的情况下,这样的成交上涨显得意义非凡。而支撑二手房市场在成交高位持续运行的一个原动力就是年轻人购房需求的增长。

'链家地产'市场研究部统计显示,4月上半月35岁以下年轻人购房比重已经达到二手房总成交量的65%左右,其中30岁以下年轻人购房比重达到总成交量的42%左右。相比上月同期比重增幅达3%左右,成交量涨幅则上涨了近25%。

我爱我家统计显示,今年一季度北京二手房成交的套均面积已经从3年前的120平方米下降到了87平方米,首次置业的购房人占据了市场整体交易量的68%,成为目前市场的成交主体。同时,改善性住房需求也有所提升,90至120平方米区间的成交比重占到了18.95%,环比上升了3.59%。

价格优势打动观望者入市交易

记者采访发现,二手房交易火过新房交易绝非偶然。其中一个重要因素就是价格优势。以北京东四环为例,处于基本相同位置的二手房价格与新房价格相比要便宜近两千元每平方米。同时,政策以及配套等方面因素也是促进二手房交易的重要原因。

我爱我家控股公司副总裁胡景晖分析说,首先,二手房交易价格的明显回调使得部分置业者做出了对于房价阶段性底部的判断,进而促使其结束观望入市交易。更为重要的是,前期一系列减税、降息等多重政策的综合叠加作用开始显现,首次置业的自住性需求得到了逐步释放。

其次,鉴于市场和宏观经济走向的不确定性,一手开发商的延期开盘为二手房市场的顺势上位提供了间接支持;此外,相比一手房开发区域郊区化的发展格局而言,二手房以其现房优势、地理位置优越、社区成熟及相关配套完善等诸多有利条件愈加受到市场的青睐,而其买卖双方共同定价的价格机制更加有助于促成市场成交。

21世纪不动产市场分析师孟奇认为,虽然目前二手房交易领先可能只是暂时的,但反映了一种趋势,在一个成熟的房地产市场里二手房将成为交易的主体,并且对于市场的稳定更加有利。活跃的二手房市场对于平衡市场供需,制约新房定价会起到一定的积极作用,同时也可以带动金融,家具家装等相关的产业,对经济也有一定的拉动作用。

后市充满不确定因素 尽管交易持续走高,但业内人士对后市持谨慎态度。北京中原地产公司三级市场部副总经理宫萍说,虽然目前成交量活跃,但随着一部分市场需求量的消化,后市需求不足,因此价格将继续低位徘徊,以此来进一步促进交易。

胡景晖也表示,未来市场走势如何仍有待观察。一方面,当前一手房已经开始采取低价入市的策略抢占市场,此举势必分流部分二手房的准购房人群;另一方面,在去年因观望而积累和新近入市的首次置业需求得到阶段性释放的前提下,针对改善性住房需求相应的认定标准却迟迟没有出台。这将在很大程度上阻碍涉及此类需求的中高档物业和中高端房源的入市交易,进而导致市场面临青黄不接的局面;此外,在宏观经济前景尚不明朗的大背景下,近期部分业主借势提价的行为使得以价格因素为主导的二手房市场也充满了诸多不确定性因素。