据报道,由住房和城乡建设部安排的北京、上海、广州、深圳等城市房租暴涨原因调查工作已经结束。据悉,初步调研报告对“北上广深”四城市的房租上涨情况及原因进行了分析,认为除了季节性因素外,部分中介因为房屋买卖生意下降,从房主处收租房子做“二房东”,推高房租或劝说房主抬高房租所致。

中介无疑构成了此轮房租上涨的直接环节,而允许中介开展租赁全程代理业务,即充当“二房东”,也为中介“炒房”提供了便利空间。此轮房产调控导致二手房交易进入冰冻期。中介为了求得生存而在房屋租赁市场“大做文章”。这些都是事实。

如果,我们认定中介炒房是主要原因,那么,理应考虑是否应该在制度上更加严密,不给中介炒房的机会。问题在于,不让中介做“二房东”,房租就能降下来吗?如果中介炒房的目的是“垄断房源以抬高房租”,那么,即便不能开展租赁全程代理业务,他们也可以通过其他方式来掌握房源。

房屋租赁市场是一个充分竞争的市场,形成垄断和达成价格同盟并非易事。所以,从本质上说,房租价格的上涨只是释放了一个正常的价格信号。

现在楼市观望期仍然没有结束,卖方持房观望,而买方只有租房以待。空置的商品房并未大量转化为房屋租赁市场上的房源,而随着大学生毕业,租房的人却又大量增加。这其实就加剧了供求失衡,使房租上涨。

尽管造成房租上涨的背后因素有很多,有大学生求职、拆迁等季节性和偶然性因素,也有通胀等宏观因素。然而,房租价格的问题,本质上还是房价的问题。如房价太高,人们买不起房则只好租房,高房价其实就是在为城市增加租房需求,从而抬高房价。这份报告指出,北京3-6月份同比上涨幅度超过了18%。而根据公布的有关数据,这段时间的北京房价也都比去年同期上涨一成以上。房价和房租的关系正是“水涨船高”。

房租价格的调整实际上和房租有一定的滞后性。因为,租房者一般都是一年半载才换一次房,并不是每个月都在租房。其体验到的房租上涨正是与去年同期相比较的结果。去年此时,恰恰正是楼市飙升之际。虽然,房租每个月都在跟着房价上涨,然而,只有经历了这样一个租房的周期,才突然被社会所发现。

当一个城市的房租价格达到一定程度之后,当年轻人连房租都承受不起的时候,逃离“北上广”的口号就会流行。所以,在房租问题背后的民生关切点,仍然是住房问题,尤其是外来人口的住房问题如何解决。

日前,国家统计局北京调查总队公布的一项调查数据显示,七成北京城镇居民拥有住房。由此可见,外来人口才是北京租房市场上的主力军。从这个意义上来说,如果政府保障性住房仍然限于户籍政策,常住的外来人口只能依靠买商品房和租房解决住房问题,那么,房价和房租的问题就会“按下葫芦起来瓢”交替上演。

如果中介炒房确实有违规行为,确实需要打击。不过,只有这样还不够,应对突然出现在大众视野中的房租问题,有关部门关键还是要找到房产市场的准确“穴位”,据此出招才会有效果。