在银行严控土地的开发贷款后,信托融资已经成为眼下这个阶段,不少房企最重要的输血手段。而在7月2日传出银监会要求信托公司从事的银信合作业务项目全部暂停后,更是让不少人担心房企门的这条输血管道很可能出现“堵塞”的情况。

信托融资未堵死

渐成房企融资主渠道

有业内人士就表示,今年以来银信合作的信托理财产品有相当一部分的投资去向为房地产企业。统计数据也显示,今年上半年,新成立的房地产信托产品接近140款,成立规模超过350亿元。而2009年全年也只有181款房地产的投资信托,规模为327亿元。显然,如果信托融资的渠道被封死,那么不少房企将很可能出现“断粮”的窘境。

不过,让急需融资的房企稍感宽慰的是,这次监管层叫停的银信合作产品主要是银信业务中的初级“通道”类型的业务,信托公司的主动管理型的信托产品不受限制,房地产企业目前仍可以通过这一高成本融资渠道进行融资。

今年以来,至少有超过18家的上市房地产公司通过信托融资渠道获得资金合计超过90亿元。尤其是在房地产新政实施后,宣布通过信托融资的上市房企更是持续增长,包括中华企业、福星股份、浙江广厦、獐子岛、香江控股、天业股份等,它们合计公布了至少30余亿元的信托融资计划。而7月的头一周,更是有中南建设、中航地产、阳光城三家上市房企宣布了信托融资计划,融资金额达到了12.7亿元。

此外,记者在这几日的统计中就发现,上市房地产企业信托融资的年费率已经是越来越高。5月8日中华企业公告表示,其通过上海国际信托发行的24个月期信托产品拟发总额3.5亿元,综合成本为8.8%/年;6月30日上实发展公告表示,将通过信托贷款的方式与中诚信托签订《信托贷款合同》,信托贷款金额10亿元,期限为一年,利率为4.779%。

而相比上实发展与中华企业,稍后宣布融资计划的中南建设与中航地产的融资成本则是快速飙升。有信托业人士就称,今年年初的房地产信托产品的年化收益率还可以做到10%以下。而现在,一般开发商从信托渠道融资,利率高达15%—17%,优质开发商信托融资利率也达到12%左右。”

融资成本越来越高

7月6日,2009年5月刚借壳成功的地产新军中南建设再度进行信托融资,宣布与中铁信托有限责任公司合作,由中铁信托以信托资金对其进行增资扩股,筹资5亿元。不过,其融资的成本年息高达12%,2年后需要多付的资金高达1.3亿元,融资成本占到了开发商融资额的26%以上。而此前有媒体报道,在2007年那轮宏观调控中,由于监管部门收紧房地产信贷,当时的最高纪录是一款信托贷款类产品的融资成本占到了开发商融资额的30%。而这也表示,今年房地产信托的火爆程度已经与2007年的最高峰相差无几。同时这也是中南建设今年以来第二次进行信托融资。今年3月31日,中南建设与新时代信托签订股权收益权买卖合同,融资金额达到6亿元。

7月7日,中航地产也发布公告称,公司通过江南地产向兴业银行借款4.6亿元。江南信托受兴业银行委托向公司发放的信托贷款合计金额为人民币4.6亿元,其中两笔信托贷款合计1.9亿元专项用于南昌中航城市广场项目的开发和建设,其余三笔信托贷款合计2.7亿元专项用于成都中航城市广场项目的开发和建设。中航地产表示,上述信托贷款期限为两年,从2010年7月5日起至2012年7月5日止,贷款采用浮动利率方式,为同期同档次国家基准利率上浮54%,目前年利率为8.3%。

此外,中航地产此次年费率以央行基准利率为标准也意味着,只要央行加息,中航地产的贷款利率也将“水涨船高”,进一步加大贷款的成本。而种种迹象表明,未来2年我国进入加息周期是大概率事件。

对此有专家就认为,信托融资相对银行贷款等融资的渠道而言,本身成本就比较高,而如今这种成本负担越来越高,对房企的财务又形成了一层压力。不过,北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋表示,相比于房地产企业的利润,12%的年费率在房地产企业中并不算高,一些通过民间资本的借贷费用更是高达20%-25%,也说明在信托年费率这方面,今后很可能继续上涨。