在调控后收紧的融资渠道面前,部分开发商仍表态“不差钱”。业内专家以及分析师透露,1-5月的房企资金压力不大,但充裕度在下降,随着调控深入,若融资渠道不畅,房企可能产生资金缺口。面对收窄的融资渠道,部分开发商出现新动向,将融资的方向转向了外资银行。

现象

撤发频频地产大佬称“不差钱”

7月7日,华业地产发布公告,由于受经济环境和政策变化影响,资本市场地产板块调整显著,公司股价大幅下调。公司董事会拟撤销非公开发行股票方案。

华业地产的撤销增发方案并不令业内人士惊奇,在调控大势下,上市房企通过股市融资受到证监会和国土局的联合审批,且在股市下行的行情下,多个房企股价已经跌破增发价。

6月期间,招商地产公告,股东大会通过了撤销定向增发方案。虽然鉴于股价下跌的大势,招商地产从去年8月拟以每股28.12元增发价格下调至20.6元,但仍未赶上破增发的步伐,无奈取消。世茂股份紧随其后,公告宣布撤销约17亿元的增发方案。

不过,面对股权融资渠道受阻,部分房企仍表态,凭借自有资金、信托融资等其他渠道,并不差钱。

世茂股份相关负责人对记者表示,公司经营所需资金正常,融资的方式方法较多,公司与金融机构、银行、信托的合作关系密切。

5月20日,世茂股份曾公告,通过信托融资6.03亿元,用于苏州公司项目的发展。不过,该信托贷款利率第一年为7.1%、第二年为7.8%。

对于仍未被放行的万科112亿元增发案,万科执行副总肖莉对记者表示,万科目前仍有170多亿元现金,没有考虑其他融资渠道,若以现在的资金状况支持2-3年没有问题。

追问

房企资金充裕度下降

面对地产大佬一直宣称的“不差钱”,全国工商联房地产商会会长聂梅生则表示,“不要总认为自己不差钱,开发商的资金充裕度在下降。”

聂梅生表示,检测1-5月的数据,开发商资金充裕度开始下降,自有资金率上升明显。她介绍,房地产企业的自有资金占投资比重在去年为49.4%,但在今年5月达到70.3%。去年房产企业的月均自有资金是1452亿元,到了今年5月份达到了2082亿元。同时,房企资金充裕度明显下降,今年3月份的充裕度是1:1.67,现在下降到1:1.42。“这个比例能否撑到年底不好说。”

齐鲁证券房地产分析师涂力磊表示,在此轮政策调控中,挤压开发商资金,迫使其降价是手段之一。开发商是不是有降价压力,可以通过简单测算估计。

涂力磊表示,今年1-5月,开发商利用外资169亿元,自筹资金9540亿元。国内贷款达到5549亿元,同比增长57%。“前5月地产信贷投放量过大,开发商现在资金面依旧充裕,降价压力较小。”

但据其推算预测,今年房企自筹资金需要15220亿元,考虑到去年全年接近10000亿元的资金富余。按照一定的增长假设,开发商还需获得5220亿元的自筹资金。这部分资金大部分依靠销售回笼。按照房企以项目20%净利率水平测算,5220亿利润所对应的收入应该在26100亿元左右。从1到5月的房企销售情况来看,已经实现15760亿。

涂力磊表示,从假设测算中可以看出,开发商有销售压力,但暂时还不致命。如果成交继续下滑,为保证资金平衡,房企在4季度可能出现更大规模降价。

一家股份制银行地产金融总监对记者表示,虽然开发商上半年销售为今年积累了不少现金流,但是在调控继续深入的情况下,开发商下半年的销售不容乐观,而且在开发、投资等资金支出方面的需求仍然存在。虽然开发商自有资金能维持一段时间,但现金流也将越来越紧。他预计,房地产行业的调整,中小企业支撑不下去,还将出现大鱼吃小鱼,房企之间重组兼并的现象。

动向

房企转向外资银行

种种迹象表明,在房地产融资的渠道变得越来越窄的当下,股权融资受阻和资金有压力预期,使房企融资开始寻求新的渠道,其中一个明显动向是外资银行的身影频频显现。

6月25日,奥园从南洋商业银行及中国银行澳门分行获得5亿元的定期贷款融资,资金将用作奥园的一般营运资金。紧随其后,恒基兆业宣布其与18间国际及本地银行签订一项132.5亿元的5年期循环贷款;雅居乐也于近期从东亚银行获得了8亿港元的借款。新世界发展也获得了一家银行7亿港元4年期的贷款。

加之今年4月28日,龙湖披露,成功获得一笔来自国际银团最高上限为21.5亿港元的贷款。实际上,包括恒大、雅居乐、佳兆业、人和商业等在港上市的内地房企也纷纷推出了海外融资计划。业内人士分析称,龙湖的这一成功案例将对其他房企融资创新渠道起到风向标的作用。

■ 调查

A股市场IPO仍未开闸

众多房企在融资方面最为依赖的A股市场,目前却仍然不甚明朗。去年6月IPO重启之后,A股市场仅有南国置业一家房企成功上市。而更多的房企如龙湖、恒大则选择在港上市。然而,随着新政对房地产的严厉调控,房企IPO仍未开闸,而香港资本市场也对调控中的房地产企业认购的积极性不大,包括融创、太古地产、星河湾都暂停在港IPO的计划。众多房企必须熬过调控的艰难考验,才有可能如恒大、龙湖般苦尽甘来。

据悉,上海旭辉集团为上市已准备了两年,是A股房企IPO队列中靠前的一批,旭辉集团一内部人士向记者表示:“如果房企IPO重启,旭辉会在前列”。他表示,目前仍未接到证监会的通知。

记者从知情人士获悉,目前房企借壳上市也从6月开始暂停了。