童话世界里,《白雪公主》故事中,巫婆拿出亮晶晶的红苹果,白雪公主因无法抵挡苹果的诱惑而沉睡。

在如今的市场中,居民储蓄利率低,股市低迷,这种情况下,最诱惑投资者的“红苹果”应该是预计年化收益最高的房地产信托产品。至于这些“红苹果”是否都是被巫婆施了魔咒,理财周报零售银行实验室帮你会诊,在运行138款房地产信托产品,看哪个“红苹果”有毒。

选产品重点考虑房地产资金能力与资金去向

银监会虽然不断“指导”银信合作,但该类产品得数量和预计收益不减反增。零售银行实验室发现,138款在运行房地产信托产品最高的年化收益能高达12%。12%比证券类理财产品的年化收益率都高,这很容易让投资者的眼睛“迷离”了。

零售银行研究员从多家房产顾问了解到,如今楼市惨淡,至于今年的下半年到明年上半年的房产景气度也无法预测,持乐观的态度的人士少之又少。

在这种消极的楼市环境中,去年,金地集团因志在必得的心态,以当时地王价勇敢的拿下“赵巷”地块,折算出该地块楼面价格达到每平1.45万元。而现如今赵巷区域的类别墅产品的市场价是每平2万元,在该项目周边又有中海、万科及龙湖的地产项目的竞争。金地的“赵巷”项目是否会因高成本,导致该项目的低利润,就取决明年项目推出的产品差异性及楼市大环境。只有在该项目取得高利润下,金地集团的两款信托产品才不会亏损投资者的资金,还能取得更高的投资回报。

对于开发商募集资金是解决公司财务账面问题时,投资者就更不能调以轻心了,如广东黄河实业集团上海房地产有限公司与上海爱建信托合作的产品,在今年8月份到期,即要兑现投资者的回报,本金加收益要返还9000万金额。一套佘山银湖别墅市值1500万,卖出一套兑现500万给上海爱建信托公司,剩余1000万算入开发商财务,要想完成改产品的预计收益率,这就意味着要在不到一个月的时间内卖掉8套别墅,不然则会动用公司资金。而此产品募集资金是解决公司财务问题,对是否能兑现投资者的本金或能达到最初的预计收益率,我们就拭目以待吧。

289亿信托资金解决开发商资金问题

房地产受新政的连续打压下,开发商融资越来越困难。虽然银监会多次公开“指导”银信合作产品,但是现如今楼市低迷,未来市场不明朗化,资金无法回笼,多项房地产融资渠道收窄的诸多背景下,开发商通过信托公司融资方式就像冬天里的一团火,及时的给房地产商注入了新“能量”。

零售银行实验室收集了在运行的138款房地产信托产品,在市场上因信托平台上运行的资金就多达289亿元。289亿的资金中有的是去补充项目资金短缺,有些确是去填补开发商财务报表问题。

开发商信托产品众生相

开发商通过信托公司的合作,这些募集的资金对于有些公司来说是雪中送炭,解决公司资金紧张问题,甚至可以盘活开发商。如绿城国际,在2008年就是通过信托公司中募集到的资金帮助公司度过最拮据的时期。有公司确有因为募集资金而导致破产的,众所周知,曾经规模雄厚的顺驰地产,因快速扩张和巨额负债而最终崩盘。

上面两者的反差,可见,成也巨额融资资金,败也巨额融资资金。开发商如何去把握和拿捏,及信托公司风险控制的把控,就影响到开发商的生死。

绿城集团因前期尝到了信托资金的甜头,现如今继续多次与信托公司合作,并且还加大了与银行合作力度,推出多项产品。在去年最为轰动信托界的项目是平安信托与金地集团的牵手,金地集团以当时地王价格拿下了上海赵巷地块,就此地块向平安信托募集资金就多达16亿。

大开发商迅速的加大在信托上的融资,小开发商也按捺不住寂寞,只是在募集资金及产品门槛上加大区别,有的只募集几千万资金。门槛也大大降低,起始购买只需100万,从而吸引更多购买信托产品的投资者。