7月份前后,一度平淡的土地市场开始活跃。在各地举行的土地拍卖会上,央企再度频频现身,重新成为土地市场的主角。记者从几大研究机构得到的统计显示,新政出台后,包括央企在内的国企拿地步伐不仅没有放缓,反而比例更大,尤其是一线城市的土地市场,央企介入尤为频繁。在土地、资金等各方面资源均显劣势的情况下,民营开发商不得不面临“被退出”的无奈境地,并积极寻找应对的策略。

国企拿地比例明显上升

 
中国指数研究院的监测数据显示,新政出台后,京、沪、广、深四个一线城市成交的总价前十名地块中,国企占据了绝大部分的比重。其中北京、上海分别有9块土地为国企开发商获得,其中分别有3家为央企(或央企参与),其余6家为地方国企;而深圳和广州稍低,分别为6家和5家,其中绝大部分为央企,地方国企分别仅有1家。

中原中国地产研究中心在分析了调控新政出台前后京、沪、广、深四大城市所有的成交地块后发现,央企“抄底”动机愈发明显——拿地次数占比从新政前9%上升至19%,土地储备占比亦从新政前的17%上升至22%。除了北京新政前,央企拿地的比例在新政前后相差不大外,其他三大城市均明显上升。例如上海,新政前央企拿地比例为9%,新政后则达到20%;广州从新政前的12%上升至30%;而深圳更是从新政前的4%上升至25%。

以上海为例,根据搜房网的统计,新政后上海共成交24幅经营性用地(除工业用地外),其中,央企拿地5幅,地方国企拿地7幅,且以住宅用地居多。

民企积极寻找生存空间

“大型民营企业还好些,规模小的民营房地产企业在此轮的调控中有遭遇洗牌的危险。”一家民营上市房企营销策划经理告诉记者,该公司有意趁目前市场相对冷清的时候拿些土地,但上海等一线城市的地价还是太高、竞争太激烈,即便有资本市场做后盾,民营房企仍倍感压力。“我们觉得,受惠于区域振兴规划的二、三线城市可能机会更多,而且拿地成本和风险更低,所以近期公司也在积极前往这些振兴规划概念辐射区域的城市开拓市场。”

而对于一些曾立足上海等一线城市、目前也遭遇发展瓶颈的开发商来说,转型成为当务之急。曾在上海开发中凯城市之光等市中心知名项目的中凯地产近期就正式宣布,公司将转型成为中国首家专业房地产“代开发”企业。

“在土地、资金的获取越来越难的情况下,公司已在过去4年尝试用中凯20年的房地产开发经验,通过技术输出的方式,与三、四线城市当地一些有土地资金但缺乏开发管理经验的开发商合作,这是中凯未来发展的基本思路。”中凯开发管理公司执行总裁许仰东告诉记者。每一次的调控都是一次大浪淘沙,众多规模小、品牌弱、资金缺乏的房企面临生存挑战,投资与开发分离的开发模式或将成为这类企业的新尝试。据了解,今年年内，中凯将实现签约代开发项目约20个、面积逾300万平方米。

国企资源优势凸显

就在民企努力寻找生存空间的同时,国企也在积极寻找更多的市场机会。一位不愿透露姓名的知名央企地产公司内部人士告诉记者,其公司拿地计划在新政后并没有改变,只是对风险控制的要求更高。“国企的资金实力比民营企业强得多,尤其是在市场不太好的情况下,民企的资金压力较大,一方面想逢低拿地,一方面又不得不考虑资金因素,可能会力不从心。”

中原中国地产研究中心总监陶琦则认为,本轮宏观调控对首付比例、付款要求等土地出让环节的管理更严格,对资金要求也更高,同时银行信贷方面的不断收紧,使民营开发企业资金压力更大,影响其拿地步伐。“市场不好时,国企的资源优势越凸显。”

中国指数研究院研究副总监张琪也向记者表示,调整期中出于对资金链的考虑,土地市场多呈现出竞争较小、溢价率较低的局面(以北京为例,新政前总价前十地块中,国企所拿地块平均溢价高达219.4%,但新政后不到30%)。土地是房企必需的生产资料,在自身资金链安全的情况下,国企在调整期选择积极拿地。此外,考虑到从拿地到产品上市至少有1-2年的时间,因此可以说明拿地企业对后市判断依然乐观。