二套房公积金贷款首付提至六成、开发商定价与成本差过大将追责、通过更多设立最高价的方式杜绝高价地的出现……昨日出台的“京十五条”可谓是调控力度空前,业内人士表示,北京紧随“新国八条”颁布“京十五条”,可以有效防止2010年年底出现的新一波楼市上扬行情蔓延到今年上半年,而综合运用经济手段和行政手段,从税收、金融、土地供应等各方面做出规定,对抑制房产泡沫、引导房价合理预期能起到关键作用。

关键词:差别化利率

二套房公积金贷款首付提至六成

在宣布二套房商贷首付比例不低于60%、1.1倍利率后,北京再度将公积金二套房贷及利率的比例追平商贷。在“京十五条”中,首次将贷款购买第二套住房的家庭,执行“首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策面扩展至住房公积金。与此同时,为了加大储备政策的力度,“京十五条”还提出中国人民银行营业管理部可根据房地产市场情况,在国家统一信贷政策基础上,研究提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率,换句话说,二套房首付比例及利率有可能再度提高。

解读:对此,“伟嘉安捷”高级分析师吴昊指出,“京十五条”将公积金二套房贷款首付比例及利率提高,对使用公积金贷款购买第二套房产的借款人来说,前期压力会增大不少,又将会导致一部分凑不齐首付款的人群放弃改善计划转向观望。据“伟喜安捷”统计,目前使用公积金贷款的借款人占总贷款人群的四成左右,首付提高后至少有两成人群会受影响。

 
关键词:开发商暴利

开发商定价与成本差过大将追责

对于在楼市调控中逆市大幅涨价或定价过高的楼盘,“京十五条”也祭出杀手锏:实行差别化土地增值税预征率。房地产开发企业应当在新开盘项目销售前,将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案,经税务部门核定,对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率,具体办法由税务部门会同住房城乡建设部门制定公布。

解读:“定价过高、预计增值额过大”的标准是什么?北京房协副秘书长陈志在昨日的新政解读会上回应称:“对于房价高低的认定,主要是依靠社会上的一般认知标准,不能脱离大多数购房人的实际购买能力和经济发展水平。如综合成本1万元/平方米的楼盘,开盘卖2万元还算靠谱儿,但如果卖到3万元以上,便可以被认定为"定价过高、预计增值额过大",将被提高土地增值税率。”换句话说,开发商定价若超过成本两倍,则可被视为“增值额过大”,须对其处以重税,使开发商失去过高抬价或过快涨价的动力。

关键词:土地供应

杜绝连续出现楼面价创纪录情况

土地供应关乎未来楼市成品房的供应,“京十五条”明确提出,在保障土地供应,特别是商品住房用地计划供应量不低于前两年年均实际供应量的同时,国土部门要打击囤地炒地行为,并严格依法查处闲置用地,盘活存量土地资源,杜绝土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价的情况发生。

解读:对此,市国土局有关负责人表示,去年北京市通过创新土地出让方式,抑制居住用地出让价格非理性上涨,使得土地交易溢价率由119%降至27%。今年,“限房价、竞地价”、“限地价,竞租赁房面积”、“综合评标”等被证明可以有效控制地价的出让方式将会继续执行。

“设置土地拍卖价格上限,就是为了防止成交楼面地价超过同类地块历史最高价的情况出现。”市国土局有关负责人说,“京十五条”中既然明确提出了这一要求,那么,“限地价,竞租赁房面积”的方式必然会在今年的商品房用地出让中大规模采用;而“非价高者得”的“综合评标”方式在控制地价方面也是积极的补充。

此外,在土地调控方面,“京十五条”还提出要加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。凡参加北京市土地竞买的单位或个人,必须说明资金来源并提供相应证明,对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款),不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

陈志表示,所谓合理的资金来源,包括开发企业的注册资本金、上市融资资金、股东追加投资等。“开发企业使用这些资金去参与土地竞拍,那绝对是合理的。但如果企业使用项目抵押或者贷款所得,比如预售期房项目,把购房人缴纳的房款都挪用做土地竞拍资金,那就有问题了。”