“新加坡政府投资公司入主后,公司就开始向商业地产转型。现在,公司已拥有了一定规模的出租型物业,同时也具备了输出商业管理的能力。”阳光股份副总裁杨宁表示。经历2008年的楼市调整和2010年的深度调控后,很多住宅开发商开始学习香港“四大家”,逐步增仓商业地产。截至2011年初,万科、龙湖、华润、保利、绿地、恒大等房企均已布局相当体量的商业项目。

密集排兵布阵

受持续调控影响,住宅产业的政策门槛日益提高,大型地产商开始布阵商业综合体以平滑业绩的周期波动;而中小型地产商则并购商业项目以谋求业务模式转型。

龙湖地产有关负责人表示,为应对调控,公司一方面将项目布局的重点集中在二三线城市,另一方面在重点城市和新进入的城市加大商业地产的布局。目前,龙湖70%-80%的土地储备集中于具有区域中心地位的二三线城市;新增综合体项目中商业地产的配比大幅提高。

今年2月初,龙湖地产取得位于成都高新西区核心商业配套区的新地块,该地块地上总建筑面积为122万平方米,其中,商业所占比例为60%。2010年底,龙湖在山东烟台养马岛拿地6000余亩,此前,龙湖还获得云南玉溪抚仙湖地块开发权。这两个项目均是集旅游地产和大规模城市运营于一体的项目。到2014年,龙湖商业地产的持有目标为200万平方米,所贡献利润将占利润总额的15%-20%。“商业地产兼容住宅已成为今后龙湖拿地的主要模式。”龙湖内部人士表示。

如果说,龙湖的转型是一线房企的一个缩影,那么,阳光股份的战略转向则是中型房企的代表。新加坡政府投资控股后,阳光股份提出,将加强商业地产的发展,扎根环渤海经济圈,重点关注全国的商业梯次机会。

近两年,阳光股份的利润主要来源于阳光上东及天津项目,但是其商业转型依然很坚定。杨宁介绍,目前,公司独立持有并运营的商业项目有6个,其中5个位于北京;与新加坡政府投资合资的项目有17个。这些项目的年租金回报率一般在8%-14%,如果加上长期的物业增值,总回报较为理想。

看多商业前景

“商业地产的运营难度和资金要求均明显高于住宅开发,但如果项目布局合理并形成独特的商业模式,那么公司的发展前景就会比较乐观。”杨宁认为,商业地产的业态中,写字楼和酒店的业绩与区域经济、尤其是第三产业的增长相关;而零售商业则与社会消费品零售直接相关。今后几年,启动消费是中国经济的一大看点,因此,商业的发展前景良好。

阳光股份在京的5个商业项目中,有4个整体出租率达到100%。“我国社会消费品零售总额每年保持在15%-20%,部分经济发达的城市增速还要高,我们选择一些城市,分层次布局零售商业,包括社区商业、区域型购物中心和高端综合商业,现在来看效果良好。”杨宁介绍。

写字楼方面,DTZ戴德梁行最近的报告显示,一线城市写字楼需求仍持续高速增长,而供应量放缓,预计2011年甲级写字楼的租金仍将上涨,空置率会保持稳定。以北京为例,去年第四季度,北京写字楼整体空置率同比下降15.7%,创6年来新低。此外,租金同比上年增长25.2%。

国家统计局数据显示,2010年,全国商品房销售面积同比增长10.1%;其中,商品住宅销售面积增长8.0%,办公楼增长21.9%,商业营业用房增长29.9%。商品房销售额同比增长18.3%,其中,商品住宅销售额增长14.4%,办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。商业地产销售增幅明显高于住宅。