中国旅游业已经进入快速发展的黄金期，随着居民可支配性经济收入的持续增长，居民旅游消费需求和消费能力的持续高涨，旅游景区作为旅游核心吸引物和重要目的地，发展前景十分乐观。

旅游景区产业图谱

旅游景区的上游主要包括景区规划、营销公司，这两类公司主要是从事各类景区的前期规划设计以及后期的营销推广，以此提高景区的知名度;旅游景区主要包括四类：自然景区、人文景区、主题景区、社会景区，从近几年的表现来看，主题类景区越来越受到国内游客的追捧。伴随着互联网的快速发展，一些景区中介服务平台应运而生，它们大多用来帮助景区分销门票以及提供一些后期服务(住宿、餐饮等等);旅游景区的下游最终指向游客，景区通过中介服务平台让游客的出行方式更加简便。

旅游经济继续保持高于GDP增速的较快增长。需要冷静的是，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。在经济换挡期，旅游业同时面临机遇和挑战，了解旅游业的发展现状、抓住大时代背景下的投资方向，成为旅游投资企业关注的热点。

1、国内区域热点投资：2019年，区域热点投资仍具有巨大价值。在国内旅游投资中，整体市场不景气，但需重点关注的是自2018年下半年开始，西北旅游风潮已经愈演愈烈，例如在此次热潮中的新疆，自2018年以来夏、秋、冬季的旅游人数都创出新高，各种旅游业态都收益显著，可以预计2019年这种热潮还将继续。其它区域热点还包括：北京延庆郊区—大都市周边、赣州—珠三角市场外溢、粤港澳大湾区入境游市场、黄山周边—知名景区等。

2、海外旅游投资：近年来出境旅游人次稳步增长，人均消费也在880美元以上，2019年境外旅游这个高端市场还会继续增长，以此为依托的自由行产品仍有非常大的空间。2019年以中国庞大的客群市场为基础进行的海外投资将会继续增加，但是受限于国家的外汇管理制度，这种投资不会无序爆发，而是会呈现一种逐步增加的态势。当然对“一带一路”的海外旅游投资在享受政府利好的同时，也存在较大风险，其中政局不稳导致的政策不持续的风险巨大。

3、养老相关旅游投资：至2018年末，我国65周岁及以上人口为16658万人，占11.9%，老年人口比重持续上升，人口老龄化程度继续加深。预计至2020年，我国65岁以上人口将达到2.5亿，老龄化趋势在中国是非常显著的，但目前，中国仍以家庭养老为主体，老龄化趋势对于社会养老的需求巨大，这一个领域的探索在近年来正在增速，但是供给缺口依旧巨大，模式探索仍在进行。与养老相关的旅游休闲，至今还停留在比较初级的观光购物之上，更深层次的开发有待拓展。

4、新生代消费趋势投资：在2018年，90后人群1.74亿，00后人群1.47亿，新生代人群共同撑起超3亿的大市场，市场需求主导者的变化，相应的消费诉求、消费理念、对旅游活动的关注、消费方式等也随之变化，例如在线旅游企业的迅猛发展值得重点关注。2019年新生代的消费会转向何方，旅游企业还需要借助互联网企业的研究，贴近新生代的需求动向，及时跟进。

5、消费分层逐渐显现。旅游消费大众化与结构分化并存特征更加明显，冰雪旅游、避暑旅游、博物旅行、研学旅游、婚尚旅游、极地旅游等分众市场不断涌现。定制旅游快速增长并进入成熟期，个性化、品质化旅游消费需求稳步增加，美食、美宿成出游动机。城镇化对旅游客流的主导作用更加突出，2018年城镇居民出游人数和旅游花费占总数的份额分别达到74.4%和83.1%，占比持续提升。

行业业务模式瓶颈凸显 资产输出与需求变化有待同步

目前我国的景区的客流量存在天花板，主要体现在：第一旅游景区因其自然属性，每日接待游客数量又有限制，特别在旺季时期，部分游客当天可能就无法参观景区;第二景区每天接待的游客数量又受天气影响较大，恶劣天气会使参观游客数量骤减。结合上面两个原因得出景区客流量已达瓶颈，加上门票提价空间小，盈利模式单一，自身盈利模式就存在瓶颈，从下图可以看出，2013-2017年各上市旅游景区游客接待数量趋于平稳，因此景区转型是发展必然趋势。

旅游行业大发展为背景 景区消费需求持续旺盛

旅游景区是业发展的最核心要素，是旅游消费活动的最终载体。旅游景区的数量和品质直接影响到一个地区或者国家旅游业的发展水平和在国际上的竞争力。景区作为居民从事旅游活动的最终载体，与酒店、旅行社等旅游要素比，具有较强的不可替代性。在观光游阶段，景区是最核心的载体;在休闲度假游阶段，景区的分量虽然有所弱化，但也是决定该休闲度假区域是否具有较强吸引客流的关键要素。

在我国，景区仍是人们外出旅游的首选。当人均收入达到中等偏上收入水平，旅游需求快速增加，旅游需求剧增。消费水平提高、消费观念转变，旅游消费日趋大众化，我国的高人口基数带来庞大旅游消费需求。

除去国内人均收入的提高给旅游业带来的巨大需求，国家层面上的政策也通过规范旅游市场、加强景点及交基础设施建落实职工带薪休假制度等措施来进一步激发国内旅游消费市场。《2018年全国旅游工作报告》指出2018年预期目标是强力推进优质旅游，不断深化全域旅游，稳健实施“三步走”战略，使得旅游对消费、投资、扶贫和富民的拉动促进效应更加明显以及旅游业提质增效升级向更高层次迈进，为稳增长、促改革、调结构、惠民生发挥更大作用，广大游客的旅游体验获得感、满意度进一步提升。

国内基础交通设施日渐完善，推动旅游业快速发展。到2017年底，全国高铁营业里程达到2.5万公里，高速公路里程13.65万公里，覆盖90%以上的20万以上城镇人口城市。

高铁成2018年节假日游客出行交通首选，高铁出行使得游客旅行时间大幅变短，出行成本大幅下降，地区间通达性明显增加，推动旅游由“门票经济”向“综合经济”拓展转变，为各地旅游经济转型发展带来了良好机遇。

消费升级 景区产业链延伸成主流

随着国内旅游模式由观光到休闲度假再到IP消费的转变，2020年我国中产阶级将达7亿人，为消费升级奠定了良好的基础，相应的旅游产品也不断升级。因此，国内各大上市景区企业纷纷开始进行转型升级以顺应整个行业的发展，其中包括中青旅乌村、黄山旅游、峨眉山布局茶叶、演艺和养生等项目。

同时，随着消费升级，景区不再是单一的靠门票、索道之类的收入，而是有了更多二次消费的挖掘空间。如新上市旅游公司天目湖旗下的2个主要观光型产品：山水园景区二次消费占园区收入比接近四成，主要内容包括游船、状元阁、海洋世界等;南山竹海园区二次消费超过门票收入2倍，主要消费项目为索道、竹筏、小鸟天堂等。由此可以得出，公司在拓展产业链之后具有较强的挖掘二次消费的能力。

投资并购加码企业转型升级 项目投资集中度越来越高

2018年全年，国内旅游产业较为景气，产业创新更加活跃。纯玩无购物、高端酒店、专属导游、精致小团、定制游成为2018年国内游关键词。与文化和旅游融合相关的投资并购增加，大数据、云计算、人工智能等商业技术将更多城乡居民休闲资源转化成群众喜爱的文化和旅游产品。随着2018年旅游景区加速转型升级，景区观光旅游和休闲度假并重，传统业态和新业态齐升。

2009年以前，景区类旅游公司投资项目集中度相对较低，景区运营公司偏向于自然景区类运营企业，投资项目也主要用于景区设施的改造与拓展。

2010-2015年，景区类公司投资项目集中度有所提升，投资项目渐渐开始拓宽公司景区核心业务，以此来增强公司的核心竞争力以及游客的二次消费力度。

2016-2018年景区类公司的投资项目集中度进一步提高，投资项目也从单纯地拓宽公司业务领域渐渐向通过与行业其他公司成立新型合资公司来整合更多资源转变，从而使得公司不仅增强了游客的二次消费力度，也可以间接提高公司的市场占有率。

上市企业多为国企 行业壁垒较高

景区类上市公司由于资源属性，多为国企，目前仅三特索道、宋城演艺、天目湖以及最新实际控制人发生变更的丽江旅游为民企。

景区类上市企业由于资源垄断(多为山岳型景区)或者品牌优势(宋城演艺)而具备较高的壁垒，这也是上市公司发展的根本。目前国内一些优质景区(如宋城、中青旅、大连圣亚等)通过成功的产品塑造，走上品牌和管理共同输出之路。

景区旅游需求继续快速增长 景区企业将深耕细分市场

近年来，中国已成为世界上旅游业发展最快、受益人口最多、辐射带动力最强的国家之一。2017年全年，国内旅游人数为50.01亿人次，比上年同期增长12.6%。2018年上半年，国内旅游人数28.26亿人次，比上年同期增长11.3%。中国旅游业已经进入快速发展的黄金期，从小众市场向大众化转变、从单一入境游向出入境旅游并重格局转变，旅游业发展面由局部扩展到全国，形成了国家与地方、政府与企业、社会共同推进的大格局。

因此，随着居民可支配性经济收入的持续增长，居民旅游消费需求和消费能力的持续高涨，旅游景区作为旅游核心吸引物和重要目的地，发展前景十分乐观。

随着我国景区旅游需求的快速增长以及国内消费升级的快速发展，景区企业也将逐渐深耕细分市场。包括：中国特色冰雪旅游发展模式初步形成;避暑旅游由概念成为政府、企业共识和行动，并上升为国家战略;夫子庙等景区为代表的研学游持续升温;主题公园为满足国民大众旅游体验需求持续发力;旅游演艺行业龙头在深耕国内的同时，尝试海外发展;特色小镇迎来转型期，回归理性，健康可持续发展。

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本研究报告数据主要采用国家统计数据，海关总署，问卷调查数据，商务部采集数据等旅游景区。其中宏观经济数据主要来自国家统计局，部分行业统计数据主要来自国家统计局及市场调研数据，企业数据主要来自于国统计局规模企业统计旅游景区及证券交易所等，价格数据主要来自于各类市场监测旅游景区。