楼市调控两月半，房价在全国层面上开始松动，但调控政策不容“松动”。

7月12日，国家统计局发布数据，6月份全国70个大中城市房价环比下降0.1%，这是自2009年2月房价进入上升通道以来的首次负增长；同比虽然继续上浮11.4%，但涨幅继续回落，比5月收窄1个百分点。中国房地产业协会副会长朱中一表示，本轮楼市新政不仅力度大，而且直接影响供求关系，从遏制部分城市房价快速上涨来看已经收到成效。

同期公布的还有房地产市场上半年运行情况。各方面数据显示，上半年房地产开发投资仍然保持增长势头。“房地产投资并未出现像某些舆论渲染的那样的危机，但由于存在‘翘尾’因素，三、四季度的情况还有待观察。”一位分析人士对《中国建设报•中国住房》记者说。

事实上，由于近期舆论层面不乏“经济二次探底”和“房地产引擎熄火”的危机论，关于“楼市调控有关政策可能取消”的传言见诸报端。7月12日，住房和城乡建设部有关负责人作出澄清：下一阶段将继续“坚定不移”地贯彻本轮楼市调控的政策措施。就在同一天，银监会也重申限制二套房及以上贷款“不会动摇”。楼市调控在预期层面得以稳健护航。

初见成效

虽然目前房价下降的主要范围还集中在二手房市场，但新建住宅价格的环比涨幅已经收窄至零，价格的进一步回调只是“早晚的事情”。

尽管下降幅度不大，但这是过去17个月以来，全国70个大中城市房价首次出现环比下降。其中，有4成城市的房价出现不同程度的下降，且下降幅度进一步扩大。北京则延续了5月的环比下降势头，6月的降幅扩大到了0.4%。

“如果说4、5月还只是部分城市房价试探性地松动，那么现在基本上标志着全国的房价已经开始由上涨转为下跌，开始全面松动了。”杨红旭说。

在本轮房地产调控中，价格首先开始松动的依然是最为敏感的二手房市场。5月份70个大中城市二手房销售价格也停止了此前一年多的上涨势头，首次出现环比下降0.4%，而6月再次环比下降0.3%，但降幅趋缓。

而从新建住宅销售价格来看，5月的同比上涨15.1%，比4月份缩小0.3个百分点；而6月价格同比上涨14.1%，比5月缩小1个百分点。从环比来看，5月环比上涨0.4%，而6月的价格则与上月持平。

“可以发现，目前房价下降的主要范围还是集中在二手房市场，过去2个月新盘的降价并未真正大范围出现。但是，二手房价格的变化最终都会蔓延到新盘，目前新建住宅价格的环比涨幅已经收窄至零，价格的进一步回调只是早晚的事情。”一位市场人士对记者分析。

这一说法得到了中原地产市场研究部总经理李文杰的认同。他认为，目前楼市正处于深度博弈期，随着调控的深入和持续，降价会越来越明显。“7月份开始，已经有一些品牌开发商开始降价，未来肯定会陆续有更多开发商加入这个行列，3季度新盘价格会全面松动。”

如果分类型来看，6月份商品住宅价格同比上涨15.8%，环比下降0.1%。其中，普通住宅同比上涨15.2%，价格与上月持平；高档住宅同比上涨18%，环比下降0.2%。

“从目前来看，商品住宅价格下降的范围，主要集中在高端领域，这是因为二套房贷政策的限制很好地遏制了高端市场的投机行为。普通住宅由于依然存在比较刚性的需求，所以目前来看变化并不明显，相信未来这部分市场也不会受到太大的冲击。”一位北京当地房企负责人对记者说。

从土地市场来看，1~6月土地购置面积为18501万平方米，同比增长35.6%，涨幅仍在扩大；购置费用为4221亿元，同比增长84%，涨幅开始收窄。这也标志着，在土地供应持续增加的情况下，土地购置的单价已经开始回落。

“目前的总体趋势基本上符合调控预期。可以肯定的是，宏观调控政策已经发挥作用，并且还会持续。”中国银行总行战略发展部高级经济师周景彤认为，如果维持目前的调控力度，全国房价在下个月还将继续下降，下降幅度及下降范围都将进一步扩大。

投资隐忧

房地产的紧缩性调控不可避免地会带来固定资产投资的回落，这也成为以往调控的最大难点，保障房的建设势必要再次挑起“补位”的重担。

尽管楼市调控已见成效，但由于当前宏观经济面仍然存在不确定因素，房地产引擎作用的削弱开始成为多方担忧的问题。有观点认为，对房地产市场进行如此大力度的调控，将影响相关行业的发展甚至影响国民经济企稳回升的势头。

“2010年我国宏观经济不会出现‘二次探底’，但是GDP增速将出现强劲的逐季回落趋势，多重经济下滑力量将在第四季度同时爆发。”人民大学宏观经济预测与分析组日前发布报告称：“楼市的调整周期将持续3~4个季度，并最终引发固定资产投资增速的快速回落。”

但从数据来看，上半年房地产投资仍然保持了强劲的增长势头。今年1~6月，房地产开发投资共计19747亿元，同比上涨38.1%，较1~5月下降了0.1个百分点。其中，6月单月开发完成投资5830亿元，较5月份上涨了46.3%，这一数据比5月高出25.9个百分点。而无论从上半年的房地产施工面积、新开工面积以及竣工面积来看，都保持了较好的上升势头。

“由于房地产投资存在一定的周期，所以影响的传递有一定的滞后性。一方面，目前还存在一些‘翘尾’因素，过去已经开建的楼盘必须完成，前两年出让的土地也到了不得不开发的关头；另一方面则是因为去年上半年本来基数就低，在下半年才开始真正回升，因此今年下半年的同比增长压力会更大。”国泰君安一位房地产分析师对记者说。

“在目前的市场形势下，企业缩量保价的心态是客观存在的，或缩小开发规模，或拉长开发周期，以降低竣工量。但会影响未来的市场供应，给楼市调控带来难题。”一位北京房企负责人说。他特别提醒记者：“1~6月的房地产投资的同比数据已经回缩了0.1个百分点，这是过去一年多来的首次收窄。”

而据本报记者从北京及江浙一带了解的情况，确实不乏许多品牌房企将目前手头上的项目推迟2~3个月入市。“如果届时市场还不乐观，我们将比周边同类项目每平方米低出1000~2000元来抢占市场。”某品牌房企负责人对记者说。

事实上，目前整个企业界的投资愿望正在缩减。数据显示，6月份全国房地产开发景气指数为105.06，环比继续回落，较5月下跌了0.01点。而5月的环比为近一年来首次下跌。

但也有多数专家认为，本轮楼市调控由于在遏制投资需求与扩大供应方面“双管齐下”，所以对房地产的引擎作用影响有限。

“从短期来看，楼市调控对经济增长会有影响，但这种影响比较有限。”中国宏观经济学会副会长曹玉书分析道。随着城镇化、工业化的推进和人民生活水平的提高，房地产市场在未来相当长时间内都有发展空间。

一位安徽房企负责人对记者表示：“多数开发商仍然看好楼市的长期前景，不会因为近期的调控而放弃长期的房地产投资，聪明点的会在这个时候选择以降价换现金来谋求长远发展，所以房地产投资仍然会保持一定的增长。”

另一方面，大规模推进保障性住房建设也将在短期起到积极的“补位作用”。“保障性住房投资的上行，将有效‘对冲’商品房投资可能出现的下行。房价的合理回落，则有利于经济社会协调发展，从而增强居民在其他方面的消费信心，带动消费需求增长。”朱中一说。

坚定调控

楼市调控一旦松动，不仅将放弃现有的初步成效，还可能使得资产价格出现报复性反弹，这对宏观经济的伤害更大，因此必须要坚持“不动摇”的原则。

坊间传言依然汹涌。7月12日，部分网络媒体报道称房地产市场调控有关政策可能取消，一时间市场哗然。当日房地产板块出现了上行势头，以万科为首的地产股出现了大量的放量增仓。

对此，相关部委迅速做出了澄清。7月12日下午，住房和城乡建设部有关负责人表示，下一阶段，住房和城乡建设部将督促各地继续坚定不移地贯彻国发〔2010〕10号文件及相关配套政策措施，严格执行差别化的住房信贷政策，在支持居民合理住房消费的同时，坚决遏制投资投机性购房；继续采取积极措施，促开工、促销售，努力增加普通商品住房供应，加快推进保障性住房建设和各类棚户区改造；继续加强房地产市场监管，促进房地产市场平稳健康发展。

就在同一天，银监会也明确表示，二套房贷政策要求和标准没有任何变化，各商业银行要严格执行，不能动摇。

“房地产调控政策目前肯定不宜放松。”周景彤说。虽然有“波及宏观经济”的担忧，但是一旦“松动”，则很有可能使资产价格出现报复性反弹，这对于宏观经济的伤害更大。

事实上，多位业界专家在接受本报记者采访时，一致表示目前调控政策虽然收到了积极成效，但尚不牢固，如果过分考虑对经济的阻碍作用，本轮调控将前功尽弃。

“任何认为当前楼市调控应该放松的理解都是错误的。6月份70个城市房价刚刚出现环比下跌，离政策调控房价的最终目标还有一段距离，三季度应该是政策稳定期。”杨红旭说。

李文杰也认为，目前正是本轮楼市调控的关键期，7~8月的市场形势将直接决定未来的价格走势，所以政策更加不宜出现松动。“未来一段时间的政策方向应该是细化各地调控政策的落地，敦促各地政府把政策落到实处。”

“市场调整只是刚刚开始，效果还将进一步显现。”万科集团总裁郁亮公开表示。他认为，房地产企业应该顺应市场形势，积极主动调整价格，加快销售，活跃市场。

“虽然调控已初见成效，但由于总体供小于求的局面没有改变，深层次的制度问题没有解决，以行政性手段为主的本次新政快速退出可能带来报复性的房价反弹。”人民大学宏观经济预测与分析组专家建议，新政必须在持续稳定实施的基础上，不仅要落实廉租房的建设，同时还必须放松对于房地产开发投资的各种约束，逐渐推动房地产交易税等制度性改革。

“过去楼市积累的问题太多，是调控就难免有阵痛。可以预见，下半年的楼市调控，如何在保持政策的连续性和稳定性的同时，增强针对性和灵活性，保证房地产市场平稳发展，不出现大起大落，考验相关部门的智慧。”一位专家如是对记者说。