包括物管质量差、一房多售、发布虚假广告、货不对板、房产证办理慢

　　诚信是企业永续经营的基石，而欺诈则将企业的声誉毁于一旦。据有关部门统计，目前商品房销售中的欺诈行为主要有9种：交付时间的欺诈、面积欺诈、质量欺诈、配套设施和装修欺诈、物业管理欺诈、抵押欺诈、环境欺诈、合同欺诈和所有权欺诈。


　　本报联合北京零点咨询集团零点调查广州分公司组织的“07广州地产诚信调查”结果显示，楼盘维权已成为广大消费者关注的热点话题。不少业主向调查员投诉了开发商的种种非诚信行为，其中，一房多售、发布虚假广告、交楼标准货不对板等五大问题最受诟病。


　　投诉1 物业管理质量差


　　建议：成立业主委员会行使选聘、解聘物业管理企业的权力


　　近日，记者从广州市消委会了解到，由于许多物管公司服务质量不高、服务态度差，管理人员时常与业主发生冲突，导致消费者对物业管理的投诉呈上升趋势，占房地产总投诉量约80%。


　　虽然大部分物管人员都能尽心尽职，但物管人员素质参差不齐的现状仍难以掩盖：少部分物管人员素质低下，损害、窃取业主财物，甚至侮辱、殴打业主。究其原因，一是行业发展不规范，相关法律配套不完善，且存在违法不究、执法不严的情况；二是对物管企业资质的评核不够严格，众多操作不规范的中小物管公司大量存在；三是许多物业管理公司由发展商建立，缺乏竞争动力，从而降低了对人才素质的要求。国家规定，物业管理从业人员必须持证上岗，但实际上，许多物业管理师和保安人员根本就没有资格证。另外，物管公司对保安人员的招聘工作把关不严，相关的管理和培训不到位，也是其中的重要原因之一。


　　根据我国2003年9月开始施行的《物业管理条例》，业主大会履行“选聘、解聘物业管理企业”的职责，选聘、解聘物管企业“必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过”。因此，业主虽然有权更换物管公司，但必须通过业主大会的投票来解决。一些小区在更换物管公司时，之所以遭到开发商和旧物管公司的阻挠，多因业主或业委会没有按照法律规定的程序来执行。而对于一些还没有成立业主委员会的小区来说，成立业主委员会是当务之急。


　　投诉2 房产证办理慢


　　建议：签订商品房买卖合同时约定房产证办理时间


　　日前，零点调查广州分公司与信息时报对广州居民进行访问调查。调查发现，在207名受访业主中，半年内能拿到房产证的仅有13%，48%的受访业主要在一年以后才能拿到房产证，8%的业主表示所住小区没有房产证。这反映广州住宅小区办理房产证比较拖延。作为房产证归属者的小业主，是其中最终也是最大的受损者。


　　“从开发环节的批地到最后出房产证，要盖300多个章。”广州市房协、学会名誉会长陈敦林对记者说，办证迟原因复杂，主要牵涉三方面的因素：一是开发商未交齐地价、开发环节不规范；二是政府行政主管部门原因；三是业主方面的原因，如未按时收楼等等。据城启集团总裁陈继敏粗略估算，属开发商原因的办证难占了预计赔偿量的1/3左右。一般来说，小型企业的迟办证，原因以迟交地价为主。“只要开发商开发各环节手续清晰、资料齐全，商品房交楼后办房产证并不难。”广州市房地产交易中心有关负责人强调。


　　有业内人士分析，一些业主之所以至今仍未拿到房产证，绝大多数是因为开发商未能向政府交齐土地使用费、报建费、税金等而不能通过大确权验收。专家建议，预购人在与开发商签订商品房买卖合同时，应对办理房产证进行明确约定，以保障自己的合法权益。


投诉3 一房多售


　　建议：买房前先到阳光家缘调查该楼盘的权属登记和抵押情况


　　零点调查对广州173位业主进行调查发现，仅有5.7%的受访者或他们的亲人、朋友遇到过一房多售的问题，这说明广州地区“一房多售”的现象比较少，在一定程度上反映了广州房地产市场秩序相对比较规范。但另一方面也说明“一房多售”现象在广州还是存在的，有关部门仍需加强管理。


　　几位接受时报采访的律师均反映，前几年出现过一房多售比较典型的案例，严重损害消费者权益，但随着预售制和房产权属登记的完善，此种现象目前已越来越少。几位律师谈到“一房多售”，都提起番禺区某某花园的典型案例。据悉，番禺区某某花园的假按揭、重复抵押和一房多售事件中，受害小业主近400多户，所涉金额达2亿元以上。据了解，“一房多售”主要是由于开发商资金链断裂，将一套商品房同时卖给两个以上购房者，开发商可借此骗取银行的贷款和客户的购房款，而消费者的房产证则无法办理。这严重扰乱了房地产市场规范，侵犯了消费者的合法权益。针对此种情况，广东源通律师事务所段戎伦律师提醒市民，买房前先到阳光家缘调查该楼盘的权属登记和抵押情况。


　　广东正大方略律师事务所余树林律师认为，开发商在资金链断裂时一房多售，骗取银行贷款，可能涉及到合同诈骗问题，可以提请公诉。一房多售现象虽然少见，也暴露了监管部门不到位、对违法行为处罚不利等问题。


　　广东胜伦律师事务所刘继承律师介绍，一房多售性质恶劣，按照最高法院的司法解释，一房多售属于欺诈行为，最高可以按“退一赔一”的原则赔偿，也就是说，原本价值30万元的房产一房多售提请诉讼处理，最高可获得60万元的赔偿。


　　投诉4 交楼标准货不对板


　　建议：及时保留证据，尽快向开发商提出维修


　　记者从广州市消委会了解到，房屋装修、建材投诉是去年商品房投诉的四大热点之一，主要表现为：货不对板，交付使用楼房的装修材料与样板房所用材料不一致，降低材料等级、降低施工等级，将损坏的材料用在隐蔽位置，甚至使用假冒伪劣产品等。


　　受访者向零点调查员投诉，一些装修标准号称800~1000元/平方米，但是少数开发商和一些资质不足的小建筑队为了节约成本赚取高额利润以次充好。监管部门或难以监管或被人收买，睁只眼闭只眼，害苦了消费者。


　　在商品房销售过程中，货不对板引起的纠纷很少能像其它类型消费品一样做到“包退包换”。那么，货不对板该如何避免、如何维权呢？广州人民时代律师事务所程根球律师提醒消费者，签订合同之前要仔细审查条款，有条件的话要将自己关心的一些质量问题写进合同，以利于日后维权。


　　广东胜伦律师事务所刘继承律师建议，业主入住后如发现质量问题，应尽快向开发商提出维修，通常施工单位在开发商处会缴纳5%的质量保证金，在质量保证金未退回之前，施工单位通常不会推委维修工作。业主发现房屋质量问题后要及时保留证据，如拍照等，邀请物管公司确认，以利于评估损失解决问题。

投诉5 虚假广告投诉


　　建议：多渠道了解分析项目情况


　　在过去的一年里，房地产消费投诉数量虽然有所下降，但依然高居各项消费的榜首。房地产广告发布的虚假信息所产生的误导作用，恰恰是房地产投诉依然高居第一的重要原因。


　　彭清正(彭清正博客,彭清正新闻,彭清正说吧)律师认为，房地产领域仅靠《广告法》的约束是不够的。“房地产产品在上市的时候应真实、完整、准确地发布信息，从而从立法的层面尽量消除房地产广告的误导性成数。”


　　从过往的房地产纠纷案例中可知，消费者获取楼盘的信息，基本只有广告这一种方式。这既有房地产开发商的原因，也与消费者自身预防性维权意识薄弱密不可分。消费者应该多渠道地进行了解、分析，作出适当的甄别判断后才作出理性的消费行为。“遗憾的是，由于政府的公共信息披露系统较为单一，消费者没有办法去了解更多信息，因而无法作出理性、正确的消费行为。”


　　消费者如何应对花样百出的房地产广告？彭清正律师建议，首先，消费者在交易过程中必须把相关的信息资料、广告资料与房地产交易文件系统保存，作为以后谈判、协商乃至诉讼的证据；其次，出现问题时及时求助专业、权威的维权机构，以便能够及时得到专业的维权指导；最后，对具有普遍意义、明显欺诈的行为，应及时通过相关政府部门或维权机构及时制止，以免给其他消费者带来更多、更大的伤害。